全球最資訊丨ST榕泰: 廣東榕泰實業股份有限公司擬以部分實物資產出資所涉及廣東榕泰實業股份有限公司揭陽市區榕華大道以東、環市南路以南地塊土地使用權價值資產評估報告

廣東榕泰實業股份有限公司擬以部分實物資產出資所涉及

廣東榕泰實業股份有限公司揭陽市區榕華大道以東、環市南路以南地塊土地使用權價值                                                                      資產評估報告

                                                    目          錄

(相關資料圖)

廣東榕泰實業股份有限公司擬以部分實物資產出資所涉及

廣東榕泰實業股份有限公司揭陽市區榕華大道以東、環市南路以南地塊土地使用權價值   資產評估報告

                    聲       明

  一、本資產評估報告依據財政部發布的資產評估基本準則和中國資產評估協

會發布的資產評估執業準則和職業道德準則編制。

  二、委托人或者其他資產評估報告使用人應當按照法律、行政法規規定和本

資產評估報告載明的使用范圍使用資產評估報告；委托人或者其他資產評估報告

使用人違反前述規定使用資產評估報告的，本資產評估機構及資產評估師不承擔

責任。

  本資產評估報告僅供委托人、資產評估委托合同中約定的其他資產評估報告

使用人和法律、行政法規規定的資產評估報告使用人使用；除此之外，其他任何

機構和個人不能成為資產評估報告的使用人。

  本資產評估機構及資產評估師提示資產評估報告使用人應當正確理解和使

用評估結論，評估結論不等同于評估對象可實現價格，評估結論不應當被認為是

對評估對象可實現價格的保證。

  三、本資產評估機構及資產評估師遵守法律、行政法規和資產評估準則，堅

持獨立、客觀和公正的原則，并對所出具的資產評估報告依法承擔責任。

  四、評估對象涉及的資產清單由委托人、產權持有人申報并經其采用簽名、

蓋章或法律允許的其他方式確認；委托人和其他相關當事人依法對其提供資料的

真實性、完整性、合法性負責。

  五、本資產評估機構及資產評估師與資產評估報告中的評估對象沒有現存或

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者預期的利益關系；與相關當事人沒有現存或者預期的利益關系，對相關當事人

不存在偏見。

  六、資產評估師已經對資產評估報告中的評估對象及其所涉及資產進行現場

調查；已經對評估對象及其所涉及資產的法律權屬狀況給予必要的關注，對評估

對象及其所涉及資產的法律權屬資料進行了查驗，對已經發現的問題進行了如實

披露，并且已提請委托人及其他相關當事人完善產權以滿足出具資產評估報告的

要求。

  七、本資產評估機構出具的資產評估報告中的分析、判斷和結果受資產評估

報告中假設和限制條件的限制，資產評估報告使用人應當充分考慮資產評估報告

中載明的假設、限制條件、特別事項說明及其對評估結論的影響。

廣東榕泰實業股份有限公司擬以部分實物資產出資所涉及

廣東榕泰實業股份有限公司揭陽市區榕華大道以東、環市南路以南地塊土地使用權價值        資產評估報告

    廣東榕泰實業股份有限公司擬以部分實物資產出資

所涉及廣東榕泰實業股份有限公司揭陽市區榕華大道以東、

           環市南路以南地塊土地使用權價值

                  資產評估報告摘要

   北京卓信大華資產評估有限公司接受廣東榕泰實業股份有限公司的委托，對

廣東榕泰實業股份有限公司揭陽市區榕華大道以東、環市南路以南地塊土地使用

權價值進行了評估。現將資產評估報告正文中的主要信息及評估結論摘要如下。

   評估目的：根據廣東榕泰實業股份有限公司《總經理會議紀要》[2022]101801

號。本次評估目的是對廣東榕泰實業股份有限公司擬以部分實物資產出資所涉及

廣東榕泰實業股份有限公司揭陽市區榕華大道以東、環市南路以南地塊土地使用

權在評估基準日 2022 年 6 月 30 日所表現的市場價值作出公允反映，為該經濟行

為提供價值參考意見。

   評估對象和評估范圍：評估對象為委托人指定的廣東榕泰實業股份有限公司

揭陽市區榕華大道以東、環市南路以南地塊土地使用權價值；評估范圍為廣東榕

泰實業股份有限公司評估基準日的土地使用權 17,568.20 平方米，賬面價值 194.60

萬元。

   價值類型：市場價值。

   評估基準日：2022 年 6 月 30 日。

   評估方法：市場法和基準地價系數修正法。

   評估結論：納入評估范圍的土地使用權賬面價值為 194.60 萬元，評估值

   評估結論詳細情況見資產評估明細表和資產評估報告正文。

   本次評估結論的有效使用期限為自評估基準日起一年內有效，超過本報告使

用有效期不得使用資產評估報告。

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  資產評估報告的使用人應注意本報告正文中的特別事項對評估結論所產生

的影響。

  以上內容摘自資產評估報告正文，欲了解本評估業務的詳細情況和正確理解

評估結論，應當閱讀資產評估報告正文。

廣東榕泰實業股份有限公司擬以部分實物資產出資所涉及

廣東榕泰實業股份有限公司揭陽市區榕華大道以東、環市南路以南地塊土地使用權價值          資產評估報告

   廣東榕泰實業股份有限公司擬以部分實物資產出資

所涉及廣東榕泰實業股份有限公司揭陽市區榕華大道以東、

          環市南路以南地塊土地使用權價值

                    評估報告正文

                卓信大華評報字(2022)第 85113 號

廣東榕泰實業股份有限公司：

  北京卓信大華資產評估有限公司接受貴公司的委托，按照法律、行政法規和

資產評估準則的規定，堅持獨立、客觀和公正的原則，采用市場法和基準地價系

數修正法，按照必要的評估程序，對廣東榕泰實業股份有限公司擬以部分實物資

產出資行為所涉及廣東榕泰實業股份有限公司揭陽市區榕華大道以東、環市南路

以南地塊土地使用權價值在 2022 年 6 月 30 日的市場價值進行了評估。現將資產

評估情況報告如下。

  一、 委托人、產權持有人及其他資產評估報告使用人

  本次評估的委托人和產權持有人均為廣東榕泰實業股份有限公司，資產評估

報告使用人為資產評估委托合同中約定的資產評估報告使用人和法律、行政法規

規定的其他資產評估報告使用人。

  （一）委托人暨產權持有人

  企業名稱：廣東榕泰實業股份有限公司

  法定住所：廣東省揭陽市新興東二路１號

  法定代表人：霍焰

  注冊資本：70403.33 萬

  企業類型：其他股份有限公司（上市）

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  主要經營范圍：互聯網數據中心業務；云計算業務；數據、信息技術開發；

數據中心及云計算技術專業承包；信息系統集成；研發數字網絡應用軟件；計算

機信息網絡國際聯網經營業務。生產、銷售氨基塑料及制品，氨基復合材料及制

品，甲醛溶液、鄰苯二甲酸酐和鄰苯二甲酸脂類增塑劑（安全生產許可證有效期

至 2018 年 11 月 26 日）；高分子材料的研究。國內貿易，貨物進出口、技術進出

口。（依法須經批準的項目，經相關部門批準后方可開展經營活動）

  （二）委托人和產權持有人之間的關系

  委托人暨產權持有人。

  二、 評估目的

  本次評估目的是廣東榕泰實業股份有限公司擬以部分實物資產出資所涉及

廣東榕泰實業股份有限公司揭陽市區榕華大道以東、環市南路以南地塊土地使用

權在評估基準日 2022 年 6 月 30 日所表現的市場價值作出公允反映，為該經濟行

為提供價值參考意見。

  三、 評估對象和評估范圍

  本次評估對象為委托人所指定的應用于本次經濟行為所涉及廣東榕泰實業

股份有限公司揭陽市區榕華大道以東、環市南路以南地塊土地使用權價值。

  本次評估范圍為廣東榕泰實業股份有限公司基準日申報的土地使用 權

  土地使用權原始入賬價值 3,040,605.00 元，賬面價值 1,945,986.18 元。共計 1

宗地，面積共計 17,568.20 平方米。

  （一）土地登記狀況：

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序                                              使用權

    宗地名稱   土地使用權證編號     權利人      坐落      地類          終止日期       面積（m2）

號                                               類型

                        廣東榕泰   市區榕華大

           揭府國用（2004）                   工業用    國有    2054 年 7

           字第 060 號                     地/工業   出讓    月7日

                        有限公司   南路以南

    （二）土地權利狀況：

    待估宗地土地所有權屬于國家。廣東榕泰實業股份有限公司于 2004 年以出

讓方式取得待估宗地的國有建設用地使用權。待估宗地的土地出讓金等相關稅費

已繳清；待估宗地截至報告出具日處于抵押、查封狀態。

    （三）土地利用狀況：

    根據廣東榕泰實業股份有限公司提供的權屬資料及現場查看情況，待估宗地

地上均為外部單位使用該地塊修建的廠房倉庫，委托人出具相關說明地上房屋建

筑物權屬非廣東榕泰實業股份有限公司所有。

    引用其他機構出具的報告的結論所涉及的資產類型、數量和賬面金額：本次

評估不存在引用其他機構報告的情況。

    四、 價值類型及其定義

    根據本次評估目的、市場條件和評估對象自身特點等因素，確定評估對象的

價值類型為市場價值。

    市場價值是指自愿買方和自愿賣方在各自理性行事且未受任何強迫的情況

下，評估對象在評估基準日進行正常公平交易的價值估計數額。

    五、 評估基準日

    本項目評估基準日是 2022 年 6 月 30 日，由委托人根據經濟行為、會計期末、

利率變化等因素確定。

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   六、 評估依據

   我們在本次評估過程中所遵循的國家、地方政府和有關部門的法律法規、準

則依據、權屬依據、取價依據以及在評估中參考的文件資料、依據主要有：

   （一） 經濟行為依據

   （二） 主要法律、法規依據

表大會常務委員會第二十一次會議通過）；

大會常務委員會第十五次會議修訂，自 2020 年 3 月 1 日起施行）；

大會常務委員會第六次會議第四次修正）；

人民代表大會常務委員會第十二次會議第三次修正，自 2020 年 1 月 1 日起施行）；

表大會常務委員會第十二次會議第三次修正，自 2020 年 1 月 1 日起施行）；

議表決通過，自 2021 年 1 月 1 日起施行）；

政部關于修改<企業會計準則——基本準則>的決定》；

   （三）準則依據

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驗證》。

  （四） 權屬依據

  （五） 取價依據

  （六） 其他參考依據

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  七、 評估方法

  (一) 評估方法介紹

  資產評估專業人員執行單項資產評估業務，應當根據評估目的、評估對象、

價值類型、資料收集等情況，分析收益法、市場法、成本法三種基本方法的適用

性，選擇評估方法。

  收益法，是指將預期收益資本化或者折現，確定評估對象價值的評估方法。

  市場法，是指將評估對象與可比交易案例進行比較，確定評估對象價值的評

估方法。

  成本法，主要是以評估基準日委托評估資產的更新重置成本為基礎，確定評

估對象價值的評估方法。成本法評估的前提條件為被評估資產處于繼續使用狀態

或被假定處于繼續使用狀態；被評估資產的預期收益能夠支持其重置及其投入價

值。

  (二) 評估方法適用性分析

  根據現場勘查索取資料和資產評估專業人員掌握的市場地價資料，經過實地

勘察和分析，結合待估宗地的區位、用地性質、利用條件及當地土地市場狀況，

考慮到近年來揭陽市土地市場相對較為活躍，與待估宗地所處的相同或類似的區

域范圍內可以搜集到多宗工業用地的交易實例，故適宜選擇市場比較法。待估宗

地所處位置屬于揭陽市規劃用地范圍內，雖然待估宗地當地有已經公布的征地成

本統計資料，但由于公布時間較早，待估宗地周邊土地資源緊張，價格變化較大，

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因此已有征收成本不能反映待估宗地正常市場價值，故不適宜選擇成本逼近法。

待估宗地位于揭陽市基準地價覆蓋范圍內，可以通過基準地價測算真實反映待估

對象所在區域的地價水平，故本次評估采用基準地價系數修正法評估。待估宗地

為工業用地，土地收益難以準確剝離確定，故不適宜選擇收益還原法。同時宗地

投資開發潛力不大，故不適宜選擇剩余法。

  綜上所述本次無形資產-土地使用權評估選擇市場法、基準地價系數修正法。

最終將評估結果與當地市場上同類用地的地價水平進行分析、比較求取土地評估

價值。

  (三) 各類資產評定過程

  市場比較法是根據替代原理，將待估宗地與具有替代性的，且在估價期日近

期市場上交易的類似宗地進行比較，并對類似宗地的成交價格進行差異修正，以

此估算待估宗地價格的方法。其計算公式為：

  公式：V=VB×A×B×C×D×E

  其中：

  V—估價宗地價格;

  VB—比較實例價格;

  A—待估宗地交易情況指數/比較實例交易情況指數;

  B—待估宗地估價期日地價指數/比較實例交易日期地價指數；

  C—待估宗地區域因素條件指數/比較實例區域因素條件指數；

  D—待估宗地個別因素條件指數/比較實例個別因素條件指數；

  E—待估宗地使用年期修正指數/比較實例使用年期修正指數。

  基準地價修正法是利用城鎮基準地價和基準地價修正系數表等評估成果，按

照替代原則，對待估宗地的區域條件和個別條件等與其所處區域的平均條件相比

較，對照修正系數表選取相應的修正系數對基準地價進行修正，進而求取待估宗

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地在評估基準日價格的方法。計算公式如下：

  地面單價＝級別價×個別因素修正系數× (1＋區域因素修正系數) ＋開發

程度修正值

  個別因素修正包括期日、剩余年期、宗地形狀、土地用途修正共四項。

  經分析兩種方法測算價格差異不大，最終綜合兩種評估方法的加權平均值確

定評估結果。

  八、 評估程序實施過程和情況

  （一）委托人為實現以部分實物資產出資之目的，在與我公司接洽后，決定

委托我公司對產權持有人的部分實物資產進行評估。我公司接受項目委托后，根

據本次評估項目所對應的經濟行為的特性、確定評估目的、評估對象價值類型；

對評估對象、評估范圍的具體內容進行了初步了解，與委托人協商確定評估基準

日，擬定評估計劃，簽訂評估委托合同。

  （二）按照《資產評估執業準則——資產評估程序》的規定，向產權持有人

提供資產評估所需申報資料，指導產權持有人清查資產填報相關表格；在完成上

述前期準備工作后，我公司組織資產評估專業人員進入評估現場，開始進行現場

勘查，通過詢問、核對、勘查、檢查等方式進行必要的核查驗證，了解資產的經

濟、技術使用狀況和法律權屬狀況，分析評估對象的具體情況，收集企業近期及

評估基準日的財務數據資料，核實企業申報的評估資料與企業提供的會計資料是

否相符，驗證索取各項資料是否真實、完整，并對資產法律權屬狀況給予必要的

關注。

  （三）按照評估相關的法律、準則、取價依據的規定，根據資產具體情況分

別采用適用的評估方法，收集市場價格信息資料以其作為取價參考依據，對以核

實后的賬面價值進行評定估算，確定評估價值。

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  （四）評估結果匯總，分析評估結論，撰寫評估報告，實施內部三級審核，

提交評估報告。

  九、 評估假設

  本項目評估對象的評估結論是在以下假設前提、限制條件成立的基礎上得出

的，如果這些前提、條件不能得到合理滿足，本報告所得出的評估結論一般會有

不同程度的變化。

  （一）一般假設

據待評估資產的交易條件等模擬市場進行估價。

資產交易雙方彼此地位平等，彼此都有獲取足夠市場信息的機會和時間，以便于

對資產的功能、用途及其交易價格等作出理智的判斷。

境等條件合法、有效地持續使用下去，并在可預見的使用期內，不發生重大變化。

  （二）特殊假設

本次交易各方所處地區的政治、經濟和社會環境無重大變化。

估基準日后不發生重大變化。

利影響。

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    （五） 評估基準日存在的法律、經濟等未決事項說明

                         查封       查封

序

    權證編號       查封文號      開始       終止            查封單位          申請執行人            被告

號

                         時間       時間

    揭府國用       (2021)                                                         廣東榕泰實

                         /9/1     8/31     中級人民法院           公司張家口分行

    第 060 號    保5號                                                             公司

               (2022)

    揭府國用                 2022                                                 廣東榕泰實

               粵 0104            2025/    廣東省廣州市越           廣東天禾農貿股份

               執 21450            7/10     秀區人民法院             有限公司

    第 060 號                 1                                                  公司

                 號

     其中查封信息第 2 項，依據企業提供的執行和解協議，2022 年 7 月 13 日廣

東榕泰實業股份有限公司與廣東天禾農貿股份有限公司已達成和解。

     本次評估未考慮土地使用權查封事項對評估價值的影響。

序   房屋權證編        建筑物名                     建筑

                                建成年月                   抵押權人       抵押期限          備注

號     號           稱                       面積

     揭府國用                       廠房及                  中國光大銀行股

                     月                    .20                    2023/09/15     抵押

     第 060 號                     施                     分行

     本次評估未考慮土地使用權抵押事項對評估價值的影響。

    （六） 本次評估范圍內土地使用權上存在未納入評估范圍的房屋建筑物，

本次評估范圍以委托人提供的資產評估申報表為準。

    （七） 納入本次評估范圍內土地使用權存在抵押擔保、涉訴查封等事項，

相關資產在解封和解除抵押前不能用于對外出資。最終如因無法解封或無法解除

抵押出現產權無法轉移或其他實際情況而導致需要本次出資的資產范圍實際進

行調整的，對評估結論產生明顯影響時，應重新評估。

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  本次廣東榕泰實業股份有限公司擬以部分實物資產出資之經濟行為的實現，

最終將按照公司章程規定的決策程序執行，提醒報告使用人關注。

  （八） 期后重大事項

  在評估基準日至本評估報告日之間，委托人及產權持有人未申報產生重大影

響的期后事項，資產評估專業人員亦無法發現產生重大影響的期后事項。

  （九） 對委托人和產權持有人可能存在的影響評估結論的其他瑕疵事項，

在委托人和產權持有人未作特別說明，而資產評估專業人員已履行評估程序后仍

無法獲知的情況下，資產評估機構及資產評估專業人員不承擔相關責任。

  （十）   本評估結論未考慮評估對象評估增減值所引起的稅收責任，最終應

承擔的稅負應以當地稅務機關核定的稅負金額為準。

  （十一） 在評估報告日至評估報告有效期內如資產數量發生重大變化，應對

資產數額進行相應調整；若資產價格標準發生變化，并對評估結論產生明顯影響

時，應重新評估。

  對上述特別事項的處理方式、特別事項對評估結論可能產生的影響，提請資

產評估報告使用人關注其對經濟行為的影響。

  十二、 評估報告使用限制說明

  （一） 資產評估報告只能用于載明的評估目的、用途。

  （二） 資產評估報告只能由報告載明的報告使用人使用，國家法律、法規

另有規定的除外。委托人或者其他資產評估報告使用人未按照法律、行政法規規

定和資產評估報告載明的使用范圍使用資產評估報告的，資產評估機構及其資產

評估師不承擔責任。除委托人、資產評估委托合同中約定的其他資產評估報告使

用人和法律、行政法規規定的資產評估報告使用人之外，其他任何機構和個人不

能成為資產評估報告的使用人。

  （三） 資產評估報告使用人應當正確理解和使用評估結論，評估結論不等

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               資產評估報告附件

  附件一、經濟行為文件；

  附件二、委托人和產權持有人法人營業執照復印件；

  附件三、評估對象涉及的主要權屬證明資料；

  附件四、委托人和相關當事方的承諾函；

  附件五、簽字資產評估師的承諾函；

  附件六、北京卓信大華資產評估有限公司變更備案公告復印件；

  附件七、北京卓信大華資產評估有限公司證券相關業務資格文件復印件；

  附件八、北京卓信大華資產評估有限公司營業執照復印件；

  附件九、北京卓信大華資產評估有限公司評估師資格證書登記卡復印件；

  附件十、資產評估委托合同；

  附件十一、資產賬面價值與評估結論存在較大差異的說明。

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標簽： 廣東榕泰 資產評估 土地使用權