供地可“帶方案供應”，山東20條措施推動城市片區綜合更新改造

記者 王皇

4日，山東省政府新聞辦公室舉行新聞發布會，解讀近日由山東省住房和城鄉建設廳、山東省自然資源廳等9部門聯合印發的《關于推動城市片區綜合更新改造的若干措施》。

山東省住房和城鄉建設廳黨組書記任海濤介紹，《若干措施》立足更新片區資源統籌、系統配套、一體打造，從科學謀劃論證、明確實施路徑、嚴格項目管理、強化用地保障、拓寬資金渠道、開展試點示范等6個方面提出了20條推進措施。

(資料圖)

加快建立城市體檢制度

編制更新專項規劃

任海濤介紹《若干措施》明確城市更新中要科學謀劃論證。開展城市體檢、編制更新專項規劃、加強調查評估，精準查找城市在開發強度、住有所居、公共服務、安全韌性等方面的問題原因。同時，對涉及老街區、老廠區、老建筑的城市更新項目開展歷史和工業文化資源調查，有效識別更新資源和價值，更新片區調查評估結果作為編制實施方案、生成更新項目的依據。

《若干措施》提出各市、縣（市）加快建立“一年一體檢、五年一評估”城市體檢制度。將城市體檢作為開展城市更新的基礎。《若干措施》要求各市、縣（市）政府依據國土空間總體規劃，組織編制城市更新專項規劃，通過編制城市更新專項規劃，明確城市更新任務目標、更新范圍、重點內容、實施步驟和保障措施，增強更新項目的科學性和可實施性，并提出專項規劃需要對城市更新與房地產穩市場的協調聯動關系進行分析研判。

嚴防大拆大建

提倡貨幣化安置和就地、就近安置相結合

《若干措施》還明確了城市更新的實施路徑。任海濤說，片區綜合更新改造所需資金量大、實施周期長、涉及主體多，需要在政府主導下，選擇有實力、有誠信的企業作為實施主體，同時發揮策劃、融資、建設、運營等各類企業優勢專長，形成合力。

嚴格實施方案管理。實施主體負責編制更新片區（項目）實施方案，確定“留改拆”對象，嚴防大拆大建。市級政府確定實施方案評估審查、論證程序和批準機構，經批準的實施方案作為項目啟動征收程序的必要條件。涉及房屋征收補償的，提倡貨幣化安置和就地、就近安置相結合。

在具體實施過程中，根據片區資源條件，分類采用TOD（公共交通引導）、EOD（生態環境引導）、SOD（社會服務引導）等多種引導方式，分類審慎處置既有建筑，推行小規模、漸進式有機更新和微改造。因地制宜建設適應市場提檔升級需求的住宅產品，落實綠色建筑、超低能耗、裝配式、健康住宅等標準。涉及房屋征收補償的，提倡貨幣化安置和就地、就近安置相結合。

加強產業導入，引入工業旅游、城市漫游、餐飲民宿、文化創意、社區養老、培訓健身、“互聯網+”等新業態、新場景，一體化開發和更新改造，增強項目可持續運營能力。

同時，嚴格項目管理。按照項目化推進的思路，省、市、縣（區）分級編制城市更新項目年度計劃，入庫項目享受城市更新支持政策，實施動態管理。

供地可實施“帶方案供應”

容積率、用地性質、建筑高度等可適當調整

《若干措施》強化了城市更新中的用地保障。任海濤說，開展城市更新往往涉及對原有用地性質、規劃等方面的調整、優化，《若干措施》在嚴格執行用地政策、規劃管理的同時，設置了零星建設土地與周邊用地統一規劃建設、“帶方案供應”、城鎮低效用地再開發等支持性制度，并規定詳細規劃中容積率、用地性質、建筑高度等可以適當調整的情況。充分尊重現有情況實際，設置了老城區、歷史文化街區格局風貌、街巷肌理、綠地率、建筑密度和消防安全水平等方面的具體要求。

在優化土地供應政策上，《若干措施》鼓勵各市按照有關規范和政策文件要求，制定出臺工改工、工改商等更新用地政策，在符合規劃的“邊角地”“夾心地”“插花地”等難以獨立開發的零星建設用地，其他不具備單獨建設條件的零星建設土地,可與周邊用地統一規劃建設。

在創新開發運作模式上，《若干措施》提出在不違反市場公平競爭原則的前提下，可在土地供應前，依據國土空間詳細規劃及土地使用標準核提規劃條件，審查建設工程設計方案，按程序納入供地方案，實施“帶方案供應”。土地競得人應嚴格執行掛牌出讓時的條件要求，落實建設時序和運營管理責任，不得擅自變更。城市更新中涉及的布局散亂、利用粗放、用途不合理、建筑危舊的存量建設用地，可納入城鎮低效用地再開發項目庫，按照山東省城鎮低效用地再開發相關規定實施。

合理確定規劃管控要求。城市更新中不得破壞老城區傳統格局和街巷肌理，不隨意拉直拓寬道路，不修大馬路、建大廣場。為保護城市肌理和風貌，更新片區內城市支路可按照現有道路控制，綠地率可按照不低于現狀水平控制，建筑密度可按照不高于現狀水平控制，建筑高度不得突破歷史文化名城、歷史文化街區保護規劃控高要求，不得降低原建筑消防安全水平。有關保護保留建筑的更新改造和翻建建筑的間距、退讓等內容,可在符合有關規范要求前提下，按原有風貌格局控制。

“肥瘦搭配”統籌資源

落實相關減免政策

“片區綜合更新改造包括房屋改造重建、基礎設施和公共服務設施配套等較多內容，不同類型項目盈利水平差異較大，道路、排水、綠化等基礎設施屬于純公益項目，需要搞好項目收益成本平衡，統籌資源進行‘肥瘦搭配’。”任海濤說，《若干措施》提出拓寬資金渠道，通過市場化運作、財政資金引導、金融機構貸款等方式籌集建設資金。

《若干措施》提出，支持社會資本參與城市更新，在保障公共利益前提下，對可經營、可出售、可出租的更新項目或資產，通過資產證券化（ABS）、投資人+EPC等多種方式籌集資金，優先通過市場化方式運作。鼓勵更新資源產權所屬單位或居民出資自主進行更新改造，共享更新收益。對單一地塊、項目無法實現資金平衡的，發展跨區域平衡、多項目捆綁平衡、近期遠期平衡、建設運營平衡等模式，合理搭配，統籌更新片區內資源配置和產出效益。

《若干措施》還明確落實相關減免政策，城市更新項目符合國家、省有關規定的，按規定享受行政事業性收費和政府性基金相關減免政策。城鎮老舊小區等已建成的項目不屬于城市基礎設施配套費的征收范圍，不得征收城市基礎設施配套費。符合省有關城鎮低效用地再開發政策的，按有關政策給予支持。

推動試點創新打造示范項目

研究與房地產開發互促共進、良性循環機制

此外，山東還將開展試點示范。結合住房和城鄉建設部部署，在城市和片區兩個層面試點，探索創新與山東城市特點相適應的城市更新工作制度、實施模式、支持政策、技術方法和管理措施，研究城市更新與房地產開發互促共進、良性循環機制。開展省級城市更新試點片區建設，實施重點區域突破，全面推進土地儲備、規劃設計、更新建設、產業策劃、運營管理等各項工作，形成主體培育、項目管理、資源統籌、要素保障等可復制推廣的經驗做法。

在項目建設中增強精品意識，堅持高水平高標準，選樹一批在統籌謀劃、設計創新、技術研發、資金籌集、規范管理、長效運行等方面示范性強、效果突出的城市更新項目，充分發揮示范引領作用，提升更新項目實施水平。

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