海南實施全域限購 外地人補繳個稅買房行不通

4月22日晚，中共海南省委辦公廳、海南省人民政府辦公廳發布《關于進一步穩定房地產市場的通知》(簡稱《通知》)，在已出臺限購政策的基礎上，實施全域限購。消息一出，立刻引起了市場和媒體的廣泛關注。

從3月底開始，海南對樓市調控的力度就明顯增大。3月31日，海南省住建廳發布了《關于做好穩定房地產市場工作的通知》，規定非海南省戶籍居民在海南規定限購的區域內，以家庭為單位只能購買1套住房，且需提供至少1名家庭成員在海南省累計60個月及以上個人所得稅或社會保險繳納證明。首付比例不得低于70%，房子自獲得產權證之日起5年內禁止轉讓。

此次全域限購，則是在3月31日發布的文件基礎上，對調控進一步深化。

目前海南全境已開始實施限購。按照調控措施的力度被分為三個層級。

其中以五指山、保亭、瓊中、白沙4個中部生態核心區市縣的限購措施最為嚴厲，上述四地建設的住房只能面向本市縣居民家庭銷售。第二層是海口、三亞、瓊海這些已實行限購的區域，非本省戶籍居民家庭購買住房的，需提供至少一名家庭成員在海南省累計60個月及以上個人所得稅或社會保險繳納證明。

第三是對于此前沒有實行限購的區域。非本省戶籍居民家庭購買住房，需提供至少一名家庭成員在海南省累計24個月及以上個人所得稅或社會保險繳納證明。

《通知》規定，非本省戶籍居民家庭不得通過補繳個人所得稅或社會保險購買住房。這意味著外地戶籍的投機者進行突擊購房的可操作性微乎其微。

另外，自通知發布后戶籍遷入海南省的居民家庭只能購買一套住房，并須提供至少一名家庭成員在海南省累計24個月及以上個人所得稅或社會保險繳納證明。

中國房地產經理人聯盟秘書長陳云峰表示：“這意味著外來資金在數年內幾乎無法進入海南樓市，而前幾年流入海南樓市的數千億買房資金也將面臨著被‘關’在島內的局面。同雄安一樣，海南也將成為一個不以房地產開發來拉動經濟增長的‘特區’。”不過陳云峰也指出，盡管如此，對于租賃、旅游、商業運營來說，春天才剛到來。此外在《通知》中，還有有關另行制定人才引進政策等的相關表述。

分析

未來房產開發將受控制

實際上從去年開始，海南省就已經開始對過熱的房地產市場進行調控。

從需求的角度來看，去年4月14日開始，推出了多個限購、限貸政策，限制了金融杠桿，遏制投機性需求。從供給的角度來看，在商品房市場上，海南省加強了對開發商預售樓盤的價格審批，去年9月29日還停止批建小戶型商品住宅，銷售各環節監管全面加碼。土地市場上，去年8月17日開始，海南嚴控沿海地帶開發，去年10月27日則暫停了二級市場的轉讓。這些措施使得海南樓市成交量大幅下跌。以省會海口為例，據克而瑞數據顯示，2017年4月海口商品住宅成交9516套，5月成交量銳減至4964套，環比降低48%，此后海口成交量一直下跌至8月份的2952套。

不過，海南房價并未得到有效抑制，反而持續上漲。據克而瑞數據統計，2017年1-12月，三亞商品住宅成交均價從23566元/㎡上漲至31541元/㎡;1-11月，海口商品住宅成交均價從10444元/㎡上漲至16317元/㎡。

有鑒于此，不少業內人士認為，此次海南在全省范圍內加大調控力度，實施限購，也是為了更加深化調控，管制購房投資投機行為，同時還承擔著為海南建設自貿區提供更好的投資環境的需求。

“從購房需求看，隨著4月13日海南自貿區的提出，各類炒作概念的現象增加，所以對于房地產市場來說，積極管控需求很有必要。而對于未來海南的自由港來說，通過此類政策，利好房地產市場的穩定，也可以為后續發展提供更好的土地等資源的支持。”易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進分析認為，這一政策的出臺對于海南樓市將起到較好的引導作用，擠出炒房帶來的泡沫。未來，“有保有壓的政策思路將進一步延續，對于自由港建設的各類地產業務支持會加大，而對于一些濱海住宅或其他項目，管控會嚴厲。”(記者陳禹銘)

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