上半年樓市表現“亮眼” 密集調控下房價漲勢趨緩

近日，國家統計局發布2021年1—6月份全國房地產開發投資和銷售情況。

上半年樓市表現“亮眼”

房地產開發投資完成情況方面，數據顯示，1—6月份，全國房地產開發投資72179億元，同比增長15.0%;比2019年1—6月份增長17.2%，兩年平均增長8.2%。其中，住宅投資54244億元，增長17.0%。

商品房銷售情況方面，1—6月份，商品房銷售面積88635萬平方米，同比增長27.7%;比2019年1—6月份增長17.0%，兩年平均增長8.1%。其中，住宅銷售面積增長29.4%，辦公樓銷售面積增長10.0%，商業營業用房銷售面積增長5.7%。商品房銷售額92931億元，增長38.9%;比2019年1—6月份增長31.4%，兩年平均增長14.7%。其中，住宅銷售額增長41.9%，辦公樓銷售額增長10.7%，商業營業用房銷售額增長8.8%。

“統計局數據顯示：2021年1-6月銷售7萬億，多賣同期歷史記錄1.87萬億。拆分單月數據看，6月份單月商品房銷售額高達2.22萬億，是歷史上最好的一個6月份。”中原地產首席分析師張大偉對《中國產經新聞》記者說道。

對于出現2021年1—6月份中國房地產歷史記錄的主要原因，張大偉向記者分析指出，信貸整體寬松，雖然漲幅放緩，但整體數據看，2021年1—6月居民戶中長期信貸數據依然刷新歷史記錄。統計局數據顯示，個人按揭貸款16355億元，增長23.9%;調控政策持續收緊，但部分城市出現了明顯的打新潮，刺激了市場需求。增加了購房需求。最近雖然一二線城市逐漸開始收緊調控，但樓市依然屬于高位運行狀態;疫情后購房需求增加，特別是海外投資銳減，資金回流，另外居民對于改善需求也明顯上漲;全國區域分化，特別是東部成為領頭羊，東部銷售額上漲高達61.8%。

密集調控下房價漲勢趨緩

與此同時，記者注意到，各線城市商品住宅銷售價格環比漲幅保持穩定，同比漲幅穩中趨落。

環比方面，統計局數據顯示：據測算，6月份，一線城市新建商品住宅銷售價格環比上漲0.7%，漲幅與上月相同，其中北京、上海、廣州和深圳環比分別上漲0.9%、0.5%、1.0%和0.5%;二手住宅銷售價格環比上漲0.7%，漲幅比上月微擴0.1個百分點。二、三線城市新建商品住宅銷售價格環比分別上漲0.5%和0.3%，漲幅比上月均回落0.1個百分點;二手住宅銷售價格環比分別上漲0.4%和0.2%，漲幅均與上月相同。

同比方面，據測算，6月份，一線城市新建商品住宅銷售價格同比上漲6.1%，漲幅比上月微擴0.1個百分點;二手住宅銷售價格同比上漲10.5%，漲幅比上月回落0.3個百分點。二、三線城市新建商品住宅銷售價格同比分別上漲4.8%和3.7%，漲幅比上月分別回落0.2和0.1個百分點;二手住宅銷售價格同比分別上漲3.5%和2.6%，漲幅均與上月相同。

張大偉分析指出，首先，上半年286次房地產調控逐漸起效。往年6月大部分時候隨著成交量上漲，房價會有一點上行，在2021年整體房價基本平穩。從整體房價數據看，2021年來一系列房地產調控終于見到了初步效果，特別是二手房價格的上漲明顯放緩，熱點城市開始在二手房管控方面出現了明顯的效果。

“其次，二手房價格管控出現效果。從城市數據看值得關注的有兩點，北京二手房價格再次出現上漲第一的現象。深圳出現了23個月上漲后的連續2個月下調。上海二手房價格也出現了明顯的漲幅放緩。”張大偉說道。

“新房價格方面，6月70個大中城市環比和同比增速分別為0.4%和4.3%，同時較上個月收窄，均屬年內首次減速。”交通銀行金融研究中心首席研究員唐建偉對《中國產經新聞》記者分析指出。

“在密集的調控政策出臺之下，房價漲幅總體開始呈現出穩中趨緩態勢。相對于已實施限價的新房，隨行就市的二手房價格管控壓力更大，其中也包含對學區房、學位房炒作現象的整頓。近期多地加強二手房價格監管，后續房價漲幅較大的城市很可能借鑒深圳率先推出的二手住宅參考價格機制，通過金融渠道發揮效果：實際成交價格仍按照雙方約定，但若高于參考價格，則相應提升房貸首付比例。二手房‘參考價’與新房‘限價令’搭配使用，將有助于緩解兩者房價倒掛現象。”唐建偉指出。

下半年部分一線城市將進入調整周期

中原地產研究中心統計數據顯示，2021年6月房地產調控政策依然密集發布，單月房地產調控次數高達52次，疊加1-5月的234次，2021年上半年全國房地產調控次數高達286次，僅次于疫情影響下的2020年。

可以看到，上半年房地產一方面是趨嚴的樓市調控，但另一方面是商品房銷售額卻再創新高。那么在這種反差之下，下半年樓市又會如何呢?

張大偉分析指出，從全國市場看，2021年全年刷新樓市記錄已經成為定局，整體趨勢看，因為信貸寬松導致的房價上漲，在2021年下半年還會持續一段時間。但越來越收緊加碼的調控政策有望平穩市場。房價會繼續放緩。一線城市是2021年上半年房價上漲龍頭，針對經營貸、二手房定價混亂、學區房等調控政策的不斷疊加，已經使得一線城市房價漲幅放緩。預計2021年下半年一線城市大部分將進入調整周期。

“整體看，2021年下半年，隨著信貸政策的回歸正常，未來房價漲幅有望放緩。下調城市數量將不斷增加。”張大偉說道。

此外，英大證券研究所所長鄭后成也向《中國產經新聞》記者分析指出，下半年，房地產投資可能會面臨一定壓力，但是壓力不會太大。從國房景氣指數看，6月雖然較前值下行，但是依舊位于100以上的景氣區間。房地產開發投資兩年平均增速雖然較前值下行，但是8.20%的讀數依舊較高。

“6月土地成交溢價率、本年購置土地面積累計同比、本年土地成交價款累計同比均較前值下行，利空土地購置費增速，但是應該看到，6月房屋施工面積累計同比錄得10.20%，較前值上行0.10個百分點，并且連續5個月錄得2位數增長，疊加考慮螺紋鋼價格位于歷史高位區間，預計房地產建筑工程投資完成額累計同比不會太差，對房地產投資增速形成較強支撐，畢竟房地產建筑工程投資完成額在房地產投資完成額中的占比高達百分之五十幾，而土地購置費在房地產投資完成額中的占比僅為百分之三十幾。”鄭后成說道。(記者 邵志媛)

標簽： 上半年樓市 調整周期 一線城市 信貸政策