挑空陽臺不遮雨 包陽臺的決定權究竟在誰手中?

近日有媒體報道,浙江省杭州市部分小區因錯層挑空陽臺無法遮風擋雨,相關部門。

對此,有網友表示,居民住宅有著嚴格的建筑設計規范,并已經通過了審批和驗收,隨意在陽臺上搭建是不被允許的,不僅不美觀,對建筑安全性也有很大影響。也有網友認為,包陽臺是因為陽臺設計不合理,不應讓住戶承擔后果。那么,包陽臺的決定權究竟在誰手中?

《民用建筑設計術語標準》規定:“陽臺,附設于建筑物外墻設有欄桿或欄板,可供人活動的室外空間。”實踐中,陽臺計入房屋面積,屬于業主所有,一般不存在爭議。既然陽臺屬于自家財產,為什么包陽臺還要受到諸多限制?

一方面,業主在購買房屋時都會與物業公司簽訂《物業管理服務合同》《業主公約》等協議并對室內裝飾裝修規范進行約定,如果相關協議對業主能否包陽臺進行了約定,且雙方在公平自愿的前提下簽訂了相關協議,那么業主就有義務遵守協議規定。

另一方面,即使相關協議允許業主對自家陽臺進行裝修,也應當保證維護、修繕時不能損壞房屋主體建筑結構,不影響其他業主的安全、衛生、便利,更需要獲得法定數量的其他業主同意。

所以,陽臺雖然是自家的,可包陽臺這事兒還真不是自己就能隨便做主的。法律雖并不禁止業主包陽臺,但業主與物業之間、業主與業主之間的種種權利義務卻給包陽臺擬好了嚴格的規范。

當然,房子是用來住的,老百姓看重的也是房子的安全、舒適、宜居,如果陽臺設計真的沒有滿足廣大業主的需要,是否可以進行修繕呢?

根據物權法規定,經專有部分占建筑物總面積三分之二以上業主且占總人數三分之二以上的業主同意,可以改建、重建建筑物及其附屬設施。將于明年1月1日實施的民法典則進一步降低了業主表決門檻。也就是說,業主改建或重建的提議獲得支持的把握會更大。

從司法實踐角度看,有地方中級法院曾審理的一起物業管理糾紛案二審民事判決書顯示,業主只有在對房屋實施法定的特殊裝修措施時才需要向有關部門提出申請,并在獲得許可后方可施工。陽臺屬于業主房屋的專有部分,業主對陽臺的裝修措施不屬于需經許可的裝修項目,所以,業主在對陽臺進行裝修時,物業公司不能以業主未將裝修項目向有關部門上報審批為由,要求停止裝修或將已裝修部分恢復原狀。物業公司在格式合同中強制不準許“擅自封閉陽臺”的約定在一定情況下也可能無效。

由此可見,包陽臺并非絕對禁止,業主更不需要“用床單包陽臺”。解決這一問題的最佳方式就是通過業主大會,廣泛聽取業主的意見。若陽臺設計確實存在問題,則應及時通過業主大會更改相關協議,并就包陽臺與否作出決定。而后,再通過物業公司在保證建筑安全、規劃統一的前提下,履行相關報批程序,組織施工。

床單還是應該安靜地躺在室內,不應成為替業主遮擋風雨的屏障,能為業主安居樂業提供庇護的,應當是法律。

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