每日看點!群興玩具: 亞太（集團）會計師事務所關于對廣東群興玩具股份有限公司2022年年報問詢函的專項說明

   亞太（集團）會計師事務所

 關于對廣東群興玩具股份有限公司

(相關資料圖)

亞太（集團）會計師事務所（特殊普通合伙）

                   目 錄

一、 亞太（集團）會計師事務所關于對廣東群興玩具     3-31

股份有限公司2022年年報問詢函的專項說明

               亞太（集團）會計師事務所（特殊普通合伙）

                  關于對廣東群興玩具股份有限公司

深圳證券交易所公司管理部：

  根據貴部于2023年5月16日出具的《關于對廣東群興玩具股份有限公司2022年年報的問

詢函》（公司部年報問詢函〔2023〕第141號）（以下簡稱“問詢函”）的有關要求。亞太（集

團）會計師事務所（特殊普通合伙）（以下簡稱“我們”或“會計師”）作為廣東群興玩具股

份有限公司（以下簡稱“公司”或“群興玩具”2022年度的年報審計機構，對問詢函中所提及

的需會計師發表專項審核意見說明的有關事項進行了審慎核查，回復如下：

  問題5：根據當期非經常性損益明細表，你公司實現非經常性損益241.54萬元，其中非

流動資產處置損益為-460.95萬元，交易性金融資產/負債公允價值變動損益和投資收益為

  （1）請結合問題3，詳細說明非經常性損益明細表中非流動資產處置損益的具體內容，

包括但不限于名稱、性質、成本金額、處置金額、處置原因、交易對手方以及是否為關聯

方（若有）等，并解釋將相關損益劃分為非經常性損益的依據與合理性。

  【公司回復】

  報告期內非經常性損益明細表中非流動資產處置損益具體如下：

                                                       單位：萬元

                                                      非流動資產處置

          名稱          性質    成本、費用          處置金額

                                                       凈損益

群興玩具宿舍樓              房產處置       5,828.98   5,350.00      -478.98

鋒火臺數據科技（江蘇）有限公司      股權轉讓         281.97     300.00        18.03

          合計                    6,110.95   5,650.00      -460.95

  公司于2022年6月配合金佳力辦理完成宿舍樓土地廠房的過戶手續（詳見問題3回復），

根據買賣合同約定，宿舍樓的轉讓價款為5,350.00萬元（不含稅費），同時結轉處置時點投

資性房地產賬面價值為4,988.02萬元、投資性房地產公允價值變動損益367.07萬元、轉出首

次確認投資性房地產時確認的其他綜合收益、處置時繳納的土地增值稅等相關稅費，累計

確認成本、費用支出合計5828.98萬元（其中計入其他業務成本5,708.51萬元、公允價值變

動損益-367.07萬元、稅金及附加487.54萬元），故公司處置土地廠房凈損益為-478.98萬元。

  鋒火臺數據科技（江蘇）有限公司（以下簡稱“鋒火臺”）系上市公司全資子公司，

主要運營紫東國際創業園載體空間，但受國內經濟下行、需求下降等影響，園區出租情況

遇冷，近三年園區出租率呈逐步下降趨勢，因預期租賃市場狀況不明朗，為降低公司的經

營風險，盤活現金流，經會計師事務所審計并出具了2022年1-7月的審計報告（亞會審字

（2022）第01370079號），公司總經理（總裁）辦公會審議通過了將鋒火臺100%的股權處

置相關事宜，截止2022年7月31日，鋒火臺賬面凈資產為281.97萬元，收到股權轉讓金額為

  根據《公開發行證券的公司信息披露解釋性公告第1號——非經常性損益》，非經常性

損益應包括非流動性資產處置損益，主要系處置長期股權投資、固定資產、在建工程、無

形資產、其他長期資產產生的損益。公司處置房產、長期股權投資均屬于處置非流動性資

產的范圍，故將其相關損益計入非經常性損益符合規則要求。

  經核查，交易對手方與公司、公司董事、監事和高級管理人員、公司實際控制人、5%

以上股東及其一致行動人之間不存在關聯關系或其他可能或已經造成公司對其利益傾斜的

關系，本次交易不構成關聯交易。

  【會計師回復】

  針對問題5，（1）非流動資產處置損益，我們執行了以下核查程序：

  （1）檢查與汕頭市金佳力實業有限公司簽訂的《土地廠房買賣合同》；子公司處置簽

訂的《股權轉讓協議》；

  （2）檢查房產轉讓過程中產權變更手續、繳納稅費等資料；檢查股權處置日鋒火臺公

司凈資產金額；檢查章證照移交表及股權轉讓款銀行回單等；

  （3）檢查公司處置資產的會計處理是否正確。

  基于以上程序，我們認為公司處置房產和子公司股權產生的損益計入非流動資產處置

損益科目會計處理正確，符合《公開發行證券的公司信息披露解釋性公告第1號——非經常

性損益》中“非流動性資產處置損益”，列入非經常性損益合理。

  （2）請結合問題4，詳細說明交易性金融資產/負債公允價值變動損益和投資收益金額

的測算過程。

  【公司回復】

  報告期內公司交易性金融資產公允價值變動損益和投資收益金額的金額為682.65萬

元，交易性金融資產均為投資的銀行類理財產品，理財產品到期時，公司根據投資期限、

約定收益率等核算與銀行理財產品實際到賬金額是否相符，并按照實際到賬金額減去公司

買入成本等確認為投資收益，報告期內理財產品到期確認投資收益668.45萬元；截止報告

期末，公司尚有本金28,820.00萬元未到期贖回，公司根據銀行公布的理財產品凈值確定其

公允價值，并扣除買入價格計入公允價值變動損益確認公允價值變動損益14.19萬元。（詳

見問題4回復）

  【會計師回復】

  針對問題5，（2）交易性金融資產/負債公允價值變動損益和投資收益金額，我們執行

了以下核查程序：

  （1） 了解公司籌資投資相關的內部控制；

  （2） 檢查銀行理財產品購買、贖回申請；

  （3） 檢查公司理財產品臺賬；

  （4） 檢查銀行存款收款、付款憑證；

  （5） 對銀行理財產品實施函證；

  （6） 獲取期末銀行理財產品價值。

  （7） 檢查處置長期股權投資、投資性房地產轉讓協議，稅務注銷證明、工商注銷證

     明，產權變更手續；

  （8） 檢查處置處置長期股權投資、投資性房地產記賬憑證及其附件。

  基于以上程序，我們認為交易性金融資產公允價值變動和投資收益金額正確。

     （3）根據財務報表附注第7節合并財務報表項目注釋，投資性房地產本年公允價值變

動增加244.51萬元，請說明該金額與非經常性損益明細表相關金額存在差異的原因及合理

性。

     【公司回復】

  報告期內公司投資性房地產公允價值變動增加244.51萬元，具體明細如下：

                                                                    單位：萬元

                                               本期公允價值

      項目       期末公允價值        期初公允價值                            備注

                                                變動金額

群興工業園（本部）        25,831.72     25,890.68          -58.96   采用公允價值模式進行后

                                                           續計量的投資性房地產公

群興工業園（童樂樂廠

區）

群興工業園（已處置宿

舍樓）

      合計         34,284.51     39,395.09          244.51

  報告期內公司群興工業園本部、童樂樂廠區公允價值變動損益減少122.56萬元，非經

常損益明細表中，列入采用公允價值模式進行后續計量的投資性房地產公允價值變動產生

的損益；群興宿舍樓于報告期內處置，結轉前期確認的投資性房地產公允價值變動損益

     【會計師回復】

  針對問題5，（3）投資性房地產本年公允價值變動與非經常性損益明細表相關金額存

在差異我們執行了以下核查程序：

  （1）獲取了被審計單位本年非經常性損益的構成明細表，復核加計并與非經常性損益

進行核對，結果一致；

  （2）將非經常性損益明細中“采用公允價值模式進行后續計量的投資性房地產公允價

值變動產生的損益”與投資性房地產本年公允價值變動進行核對，差異部分審計人員詢問

了企業相關人員。差異部分主要系處置投資性房地產的對應的公允價值變動損益367.07萬

元。審計人員檢查了該筆交易相關的合同、發票等相關支持性證據和企業的賬務處理并考

慮其是否符合非經常性損益的定義。

     基于以上程序，我們認為非經常性損益中“采用公允價值模式進行后續計量的投資性

房地產公允價值變動產生的損益”明細金額正確。

     （4）本報告期，你公司實現公允價值變動收益258.70萬元，其中非流動資產處置影響

公允價值367.07萬元，請說明該事項的具體情況，是否考慮為非經常性損益，若否請說明

原因。請年審會計師針對問題（1）至（4）發表核查意見。

     【公司回復】

     報告期內公司實現公允價值變動收益258.70萬元，均計入非經常性損益，具體明細如

下：

                                                 單位：萬元

      產生公允價值變動收益的來源      本期發生額           是否計入非經常性損益

交易性金融資產                          14.19       是

投資性房地產                         -122.56       是

非流動資產處置影響公允價值                   367.07       是

           合計                   258.70

     交易性金融資產公允價值變動主要系公司購買的理財產品公允價值變動，本期發生

產、交易性金融負債產生的公允價值變動損益，以及處置交易性金融資產交易性金融負債

和可供出售金融資產取得的投資收益”；投資性房地產本期公允價值變動-122.56萬元，列

入“采用公允價值模式進行后續計量的投資性房地產公允價值變動產生的損益”；群興宿

舍樓處置結轉前期確認的投資性房地產公允價值變動損益367.07萬元與房產處置相關成

本、費用合并計入非流動資產處置損益。

     【會計師回復】

     針對問題5，（4）投資性房地產公允價值變動，我們執行了以下核查程序：

     （1）對外部獨立評估機構的勝任能力和客觀性進行了評估；

  （2）我們取得房產評估專家的評估工作底稿和評估報告，關注本次評估用途、評估范

圍是否適當，能否利用該專家工作。復核、驗證涉及評估房產的產證信息；與以前年底評

估方法進行核查，未發現評估方法變更，查看評估假設，包括租賃價格、租金年增長率、

預計租金收入、預計運營費用等，未發現本次評估假設存在異常之處；根據評估報告，復

核計算公允價值的計算過程是否準確；

  （3）網上查詢評估采用的類似房地產租賃價格信息，評估其合理性。

  基于以上程序，我們認為公司根據專業評估機構出具的評估報告確認投資性房地產公

允價值，確認公允價值變動損益符合《企業會計準則》相關規定。投資性房地產公允價值

變動符合《公開發行證券的公司信息披露解釋性公告第1號——非經常性損益》中非經常性

損益的定義，列入非經常性損益是合適的。

  問題6：報告期末，公司應收賬款賬面余額為2,027.13萬元，計提壞賬49.51萬元，壞賬

計提比例2.44%；公司期初應收賬款賬面余額為1,013.52萬元，計提壞賬249.71萬元，壞賬

計提比例24.64%。

  （1）按欠款方歸集，公司第一大欠款方應收賬款期末余額為1,643.50萬元，占總額的

賬面金額、壞賬計提情況、是否逾期、是否為關聯方、形成該筆應收賬款對應的業務開展

情況、相關的合同數量和金額等信息，并說明該欠款方是否在公司前五大客戶中，金額是

否匹配。

  【公司回復】

  公司應收賬款第一大欠款方為汕頭市金佳力實業有限公司，期末應收1,643.50萬元。

力，合同金額為5350萬元（不含稅費），根據二審法院判決結果，公司于2022年6月配合金

佳力辦理了過戶手續，確認其他業務收入，形成應收賬款1,643.50萬元（具體過程詳見問題

內，尚未到合同履約期限，應收賬款尚未逾期，無證據表明該筆應收賬款存在逾期風險，

因此公司按賬齡計提2%的壞賬準備32.87萬元。

     公司第一大客戶為金佳力，報告期內按照買賣合同金額確認其他業務收入5350萬元，

與公司披露的《2022年年度報告》中第一大客戶一致。

     經核查，金佳力與公司、公司董事、監事和高級管理人員、公司實際控制人、5%以上

股東及其一致行動人之間不存在關聯關系或其他可能或已經造成公司對其利益傾斜的關

系，本次交易不構成關聯交易。

     （2）請分行業介紹公司的信用政策、回款周期、近年來回款周期的變化，并結合同行

業公司的有關情況，并說明剔除房產處置收入后公司業務收入大幅減少的情況下，應收賬

款期末余額大幅增長的原因及合理性。

     【公司回復】

     一、公司主要信用政策及回款情況

  報告期內公司業務主要分為處置房產收入、自有物業租賃及創業園區運營、物業管理

服務收入、酒類銷售收入。

  處置房產收入來源于報告期內公司處置宿舍樓，屬于偶發性業務，因土地、房產價值

較高，公司采用分期收款的信用政策，按照合同前、合同簽訂后、過戶后分階段收款，最

終于過戶后15個月客戶支付剩余尾款。截止本問詢函回復日，客戶均按照合同約定支付款

項。

  公司自有物業租賃及創業園區運營、物業管理服務收入通常采用先付后用的政策進行

結算，即預收客戶一定期間的租金、物業管理費，并在為其提供完畢相應服務后按月結轉

損益。針對部分核心客戶，公司根據客戶的需求，結合其繳納押金金額、租賃期限、租賃

面積及經營狀況等因素，經公司相關部門同意后，給予一定的賬期。報告期內，主要客戶

通常能按合同約定支付租金及物業管理費，申請賬期的主要客戶通常也能在給予的賬期內

支付款項。

  公司開展酒類銷售業務時，銷售部門會對客戶背景進行調查、了解客戶需求、登記客

戶基本信息，根據客戶的資質、信用情況等給予一定額度的賒銷金額；所有客戶信用額度、

信用期必須通過審批后再進行正常交易。對于團購客戶，通常客戶支付一部分預付款，公

司發貨客戶驗收無誤后支付尾款，對于部分信用良好或長期合作客戶，公司給予幾個月左

右的尾款信用賬期。

  對未按信用期結算回款的客戶，公司要求經辦人要及時聯絡和反饋信息給銷售負責人

及財務負責人，財務部應定期對應收賬款進行可回收性分析，根據公司壞賬政策計提壞賬

準備。因受國內經濟下行、國民消費需求下降等影響，租賃市場遇冷，白酒市場存量競爭

加劇，公司部分核心客戶也遭受到了不同程度的影響，導致近年來公司租賃、酒類銷售業

務的回款周期延長。

  二、應收賬款期末余額變化的原因及合理性

  報告期末，公司應收賬款余額為2,027.13萬元，其中處置房產形成應收賬款1,643.50萬

元，占應收賬款總額的81.08%，剔除處置房產業務影響后應收賬款余額為383.63萬元，較

期初減少62.15%，具體變化情況如下：

                                                       單位：萬元

                           占應收賬款總額

  應收賬款類別      期末余額                        期初金額        變動比例

                             比例

房產處置            1,643.50       81.08%                   100.00%

自有物業租賃及創業園區

運營服務

酒類銷售             231.21        11.41%        872.01     -73.49%

       合計       2,027.13      100.00%       1013.52     100.01%

長幅度趨勢一致，主要受國內經濟下行影響，公司部分核心客戶也遭受到了不同程度的沖

擊，導致客戶回款周期變長、期末應收賬款較期初略有增長。

  公司租賃與創業園區運營服務與同行業上市公司比較如下表（因上市公司年報中未單

獨披露應收賬款歸屬于哪個產品類別或行業類別，故公司收入變化幅度及應收賬款變化幅

度類比考慮整體變量，非單獨租賃情況），本公司應收賬款占營業收入比例為6.71%，處于

行業中間值；同行業上市公司中，德必集團、錦和商管營業收入較上年同期減少，與公司

租賃業務增長趨勢相反，主要系自有群興工業園基于穩定、長期的租賃關系實現收入

業園區運營服務應收賬款增長趨勢與同行業上市公司一致，基于公司業務規模基數較小，

所以變化幅度較同行業上市公司相比較小。

                  應收賬款占收

  股票代碼    股票簡稱                    收入變化幅度              應收賬款變化幅度

                   入比例

上市公司年報中未單獨披露應收賬款歸屬于哪個產品類別或行業類別，故公司收入變化幅

度及應收賬款變化幅度類比考慮整體變量，非單獨酒類銷售情況），大部分上市公司應收

賬款與收入同向變動，但是因不同公司產品、銷售策略的差異化導致變化幅度不一致，公

司酒類銷售收入應收賬款的變化趨勢與同行業上市公司基本一致。

                 應收賬款占收入比

 股票代碼    股票簡稱                      收入變化幅度              應收賬款變化幅度

                    例

    綜上，公司期末應收賬款期末余額的變化主要與收入變化情況一致，總體變化趨勢與

同行業上司公司趨同。

    （3）年報顯示，公司按單項計提壞賬準備的應收賬款期末賬面余額為0，期初為250.34

萬元。請補充說明期初余額對應的每筆應收賬款情況，包括但不限于客戶名稱、金額、款

項形成原因和時間、是否為關聯方、壞賬計提金額和比例、劃分為單項計提的依據、本期

增減變動情況等，并說明該類應收賬款本期期末余額為0的原因。

  【公司回復】

  公司單項計提壞賬準備期初余額為250.34萬元，因形成時間較長，預期風險較大，基

于謹慎性原則，按照50%單項計提壞賬，具體如下：

                   期初余額（萬      壞賬準備

科目名稱        單位名稱                         計提比例      形成原因   最早形成時間

                     元）        （萬元）

       廈門市湖里區在金

應收賬款                  130.00     65.00    50.00%    酒款    2020 年 12 月

       星餐飲店

       湖南晟騏酒業有限

應收賬款                   49.25     24.62    50.00%    酒款    2021 年 1 月

       公司

       南京子谷大數據科

應收賬款                   71.09     35.54    50.00%    房租    2020 年 12 月

       技有限公司

             合計       250.34    125.17

  公司于2020年12月與廈門市湖里區在金星餐飲店（以下簡稱“在金星”）、湖南晟騏

酒業有限公司（以下“湖南晟騏”）簽訂了酒類《購銷合同》，并按照合同約定收取預付

款后向在金星、湖南晟騏發貨，客戶分別于2020年12月、2021年1月進行了簽收，合同約定

貨到客戶指定地點后，客戶驗后需支付剩余尾款，但經過公司電話、微信、律師函等多次

催收，客戶均未支付完畢剩余貨款。

  公司原子公司鋒火臺于2019年10月與南京子谷大數據科技有限公司（以下稱為“南京

子谷”）簽訂了《房屋租賃合同》，合同約定將位于紫東創意園A7棟402室的房屋租賃給

南京子谷，租賃期限為2019年11月1日至2025年1月31日。2021年南京子谷向公司發函退租，

經公司發《律師函》催告，南京子谷未按照《房屋租賃合同》約定，繳足租賃期間租金、

補齊免租期租金以及違約解除合同需補交的租金，后南京子谷在未通知公司的情況下即辦

理簡易注銷，公司遂向南京市棲霞區人民法院提起了訴訟。

  公司單項計提的依據是有客觀證據表明可能發生減值，如債務人出現撤銷、破產或死

亡，以其破產財產或遺產清償后仍不能收回，現金流量嚴重不足等情況，單獨進行減值測

試，根據其未來現金流量現值低于其賬面價值的差額，確認減值損失。

  在出現上述減值跡象后，公司開展綜合評估工作，依據雙方簽署的合同、業務實際進

展狀況、雙方溝通的情況、客戶公司的經營狀況及償債能力等預計相關應收賬款的可回收

金額，并作為計提壞賬準備的依據。因應收賬款形成時間較長，客戶惡意拖欠應收賬款的

預期風險較大，結合減值跡象情況，基于謹慎性原則，公司按照50%單項計提了壞賬準備，

計提依據較充分、合理。

  單項計提的應收賬款本期期末余額為 0，受國內經濟下行、消費需求下降影響，公司

客戶觀望情緒濃厚且更加謹慎，為盡快回籠現金流，對前景及盈利預期不明朗的項目行業，

進行了業務整合和收縮，調整經營方向，對于難以收回的應收款項，靈活進行變現，故導

致在金星、湖南晟騏期末應收賬款余額為 0；此外，因子公司鋒火臺運營的紫東國際創業

園載體空間近三年出租率呈逐步下降趨勢，預期租賃市場狀況不明朗，為降低公司的經營

風險，公司于報告期內轉讓了鋒火臺 100%的股權，隨著公司合并報表范圍的變更，南京

子谷的應收賬款隨即出表。

  經自查，在金星、湖南晟騏、南京子谷與公司、董事、監事、高級管理人員、5%以上

股東、實際控制人不存在關聯關系。

  （4）年報顯示，公司按組合計提壞賬準備的應收賬款期末賬面余額為2,027.13萬元。

鑒于公司收入來源于多個行業，請結合公司壞賬計提政策、客戶性質以及風險特征等，說

明僅確認一個組合（賬齡組合）計提壞賬的合理性。同時，公司設定賬齡在1年以內的應收

賬款壞賬計提比例為2.00%，賬齡在1-2年的比例為20%，請結合同行業可比公司情況、以

前年度應收賬款回款情況，說明各賬齡對應的壞賬計提比例的確認過程以及合理性。

  請年審會計師針對問題（1）至（4）發表核查意見。

  【公司回復】

  一、公司對應收款項的預期信用損失的確定方法

  公司對于存在逾期、違約、糾紛或訴訟及其他信用風險顯著增加和已發生信用損失的

其他應收款項，均單獨進行預期信用損失測試。按應收取的合同現金流量與預期收取現金

流量之間差額的現值計提損失準備，計入當期損益。

     當在單項工具層面無法以合理成本評估預期信用損失的充分證據時，公司參考歷史信

用損失經驗，結合當前狀況以及對未來經濟狀況的判斷，依據信用風險特征將應收款項劃

分為若干組合，在組合基礎上計算預期信用損失。確定組合的依據如下：

        組合名稱                           確定組合的依據                  計提方法

信用風險較低的客戶組合的應收款

                          合并范圍內關聯方的應收款項                      不計提壞賬準備

項

按賬齡組合計提預期信用損失的應           除單項計提預期信用損失及信用風險極低客戶組

                                                             賬齡分析法

收款項                       合以外的應收款項

     如果無客觀證據表明某單項應收賬款經發生信用減值、或者信用風險極低，單項金融

資產無法以合理成本評估預期信用損失時，則劃分至賬齡風險組合。

     報告期末公司按組合計提的應收賬款賬面余額為2,027.13萬元，其中1,643.50萬元來源

于公司處置宿舍樓形成的對金佳力的應收賬款，目前尚未到《買賣合同》約定付款期限，

應收賬款尚未逾期，且無明顯證據表明該筆應收賬款存在減值風險（詳見問題6（1）回復）；

公司自有物業租賃應收賬款期末余額為152.42萬元，主要系群隆應付的群興工業園租金，

群隆從2018年開始即與公司建立長期友好的租賃關系，遵守合同約定按時支付租金，因年

末群隆需資金周轉，經群隆申請，公司理解并給予了一定的寬限時間，截止本問詢函回復

日，群隆已支付完畢期末的應付租金；公司酒類銷售應收賬款期末余額為231.21萬元，賬

齡未超過2年，其中1年以內的應收款項占78.44%，無明顯證據表明該筆應收賬款存在減值

風險。

     公司通過綜合考量各行業的回款歷史情況，房屋處置形成的應收賬款屬于偶發性情況，

非持續性，自有物業租賃及創業園區運營、物業管理服務收入，多采用預收形式，期末應

收賬款客戶系公司長期合作伙伴、信譽良好，基于公司1年以內的壞賬比例高達97.54%，判

斷客戶違約風險較低，因報告期末公司應收賬款的客戶均不屬于合并范圍內關聯方，故公

司按一個組合即賬齡組合計提預期信用損失，并采用賬齡分析法計提壞賬準備，具體金額

詳見下表：

                                                                單位：萬元

    應收賬款類別     期末余額        1 年以內        1-2 年       計提壞賬準備      計提比例

房產處置           1,643.50     1,643.50            -       32.87    2.00%

自有物業租賃           152.42       152.42            -        3.05    2.00%

酒類銷售                   231.21       181.35   49.87               13.60     5.88%

     合計             2,027.13      1,977.26   49.87               49.52

  因房產處置期末應收賬款占比較高，按合同約定，過戶完畢分別滿12個月、15個月后

的3天內金佳力需支付剩余第四期、第五期款項，為避免壞賬風險，款項到期前，公司會通

過電話、微信、發函等多種方式積極督促金佳力按合同條款嚴格履約，切實保障公司的權

益。

     二、公司壞賬計提比例的確認過程以及合理性

  公司將不需單項計提壞賬準備的應收款項與經單獨測試后未減值的應收款項一起按信

用風險特征劃分為若干組合，根據以前年度與之相同或相類似的、具有類似信用風險特征

的應收款項組合的實際損失率為基礎，結合現時情況確定本期各項組合計提壞賬準備的比

例，據此計算本期應計提的壞賬準備。公司以賬齡劃分組合，按賬齡分析法計提壞賬準備，

計提壞賬準備的比例為：

               賬齡                            計提比例（%）

  對比租賃行業上市公司，1年以內的壞賬計提比例一般為5%，公司一年以內的壞賬計

提比例略低于同行業上市公司，主要是因為公司租賃業務通常采用先付后用的政策進行結

算，客戶逾期風險較低，針對部分核心客戶，公司結合租賃期限、租賃面積等多重因素給

予一定賬期，申請賬期的客戶通常也能在給予的賬期內支付款項；公司1年以上的壞賬計提

比例均高于同行業上市公司，主要系為正確反映公司經營狀況，公司采用更為謹慎、穩健

的會計政策。

  對于酒類流通及酒類生產行業上市公司，基于不同公司的歷史回款情況、信用周期等，

不同酒類上市公司采用的壞賬計提比例存在差異，公司3年以下計提壞賬計提比例處于行業

中間值，3年及以上壞賬計提比例基本與同行業公司一致，是公司綜合考慮歷史情況及信用

風險特征的結果。

 同行業公司         1 年以內      1-2 年    2-3 年     3-4 年       4-5 年           5 年以上

公司          2%     20%   50%   100%   100%   100%

德必集團(租賃)    5%     10%   20%    30%   50%    100%

錦和商業（租賃）    5%     10%   20%    30%   50%    100%

金易久大（酒）     1%     10%   30%   100%   100%   100%

華致酒行（酒）     5%     10%   15%   100%   100%   100%

壹玖壹玖（酒）    5—10%   30%   50%   100%   100%   100%

名品世家（酒）     5%     20%   50%   100%   100%   100%

郎酒（酒）       5%     10%   50%    50%   80%    100%

海南椰島（酒）     10%    30%   50%   100%   100%   100%

     報告期內各期末，公司對應收賬款預期風險較小的余額，歸入賬齡組合計提壞賬準備；

對逾期應收款項，積極采取發放催收函等方式催收，并單獨進行減值測試，評估其回收風

險。公司與逾期付款的公司目前合作關系良好，無證據表明應收賬款存在減值。根據公司

會計政策，將該類應收賬款歸入賬齡組合計提壞賬準備，壞賬準備計提標準合理、依據恰

當、金額準確、回收風險較小。

     【會計師回復】

     針對問題6，我們執行了以下核查程序：

     （1）了解銷售與收款有關的內部控制；

     （2）對應收賬款實施分析程序；函證應收賬款；

     （3）檢查關聯關系清單；通過企查查的網站，查詢客戶的信息；

     （4）了解應收帳款壞賬政策，復算壞賬金額；

     （5）結合銀行函證，檢查有無用于融資的應收賬款；

     （6）檢查了形成應收賬款的相關合同、發票等原始憑證；

     根據收入類別，對于本年房屋處置產生的應收賬款，審計人員認為該應收賬款屬于偶

發性的事項產生，不存在可持續性；自有物業租賃及創業園區運營、物業管理服務收入，

多采用預收形式，公司本年財務報表于下半年開始才產生與物業管理相應的收入，同時截

止至2022年年末與物業管理業務相應的應收賬款余額為0，因此不存在與之相關的壞賬準

備。因此按照企業現有的會計估計計提壞賬準備是合適的。

  此外關于企業出租自有物業產生的應收賬款，經審計該應收賬款全部來源于汕頭市澄

海區群隆塑膠制品有限公司。審計人員檢查了該公司以往的履約情況，截止至2022年年初

該公司從未發生相應的違約情況。另外審計人員還查閱了租賃行業相關的上市公司的壞賬

準備計提情況，經查閱后得知租賃行業一年以內的壞賬計提比率平均在5%左右，該結果雖

然與群興玩具存在3%的差距，但經審計測算其中的差異較小，不會對財務報表產生重大影

響，因此認可了企業的做法。

  基于以上程序，我們認為：

  問題6，（1）公司與客戶不存在關聯關系，該欠款方在前五大客戶中，金額匹配。

  問題6，（2）公司應收賬款剔除房產處置后，無大幅增長。。

  問題6，（3）本期單項計提應收賬款期末余額為0，是合理的。

  問題6，（4）各賬齡對應的壞賬計提比例是合理的。

  問題7：報告期末，公司預付賬款余額為1,640.70萬元，其中賬齡在1至2年的余額為

否為關聯方、交易金額、時間、長期未結算的原因、壞賬計提金額及比例，并說明相關交

易是否存在商業實質，是否存在關聯方資金占用或違規對外提供財務的情形。請年審會計

師發表核查意見。

  【公司回復】

  公司與四川古藺郎酒銷售有限公司（以下簡稱“郎酒”）于2021年9月2日簽訂了《青

花郎戰略合作經銷商經銷合同》，郎酒授權公司為戰略合作經銷商，可面向全國銷售53度

青花郎•菁英VIP版醬香型白酒。協議簽訂后，公司向郎酒支付了1,636.20萬元貨款，截至

本問詢函回復日尚未發貨、實現銷售，具體原因：53度青花郎·菁英VIP版，為定制版個性

化產品，具有一定的文創屬性，酒體高于傳統的青花郎酒。公司與郎酒各方關于市場營銷、

品牌形象、產品外觀等相關問題進行了的深入討論和交換意見，就文創屬性方案基本達成

一致的設計意見，該酒批量生產后可面向全國進駐商超、煙酒店、電商平臺等進行銷售，

若該產品落地將極大拓寬公司銷售渠道；但是因為定制酒設計周期較長、關于文創屬性方

案制定的相關細節公司與郎酒經歷了長時間的交流與協商，產品落地仍需進行反復打樣（設

計和打樣及量產流程，是白酒行業個性化定制產品的必經流程），故該款定制酒尚未發貨、

實現銷售。

  四川古藺郎酒銷售有限公司系四川郎酒股份有限公司的全資子公司，注冊資本為

風險極低，故公司未對其計提壞賬準備。

  公司預付貨款系因合同形成的正常經濟交易，具有商業實質，郎酒與公司、董事、監

事、高級管理人員、5%以上股東、實際控制人不存在關聯關系，不存在關聯方資金占用或

違規對外提供財務的情形。

  【會計師回復】

  針對問題7，我們執行了以下核查程序：

  （1）了解公司采購與付款有關的內部控制；

  （2）詢問大額預付款形成過程、付款目的、交易的商業實質；檢查采購合同、公司供

應商之間的的往來函件；

  （3）結合存貨審計，檢查預付賬款回收情況；

  （4）核對關聯方清單；

  基于以上程序，我們認為，公司預付賬款具有商業實質，不存在關聯方資金占用或違

規對外提供財務的情形。

  問題8：報告期末，公司其他權益工具投資余額為10,213.38萬元,你公司將廣東粵科融

資租賃有限公司、蕪湖星原基石股權投資合伙企業（有限合伙）等7項投資指定為以公允價

值計量且其變動計入其他綜合收益的金融資產。請說明你公司開展前述股權投資的具體情

況，包括但不限于股權投資的具體內容、投資目的、投資時間、近三年主要財務指標情況、

公允價值變動金額以及核算過程，并結合參股企業公司章程，公司對上述企業的影響，說

明指定為以公允價值計量且其變動計入其他綜合收益的原因及依據，相關會計處理是否符

合企業會計準則的規定。請年審會計師發表核查意見。

  【公司回復】

  截至2022年12月31日，公司其他權益工具投資情況如下：

                                           單位：萬元

                                         報告期內公允價

           項目          期末余額       期初余額

                                         值變動金額

北京博大光通物聯科技股份有限公司                            160.30              331.82              -171.52

上海白虹軟件科技股份有限公司                                  0.00             59.65               -59.65

廣州點動信息科技股份有限公司                               54.08              100.22               -46.14

北京御華堂沉香科技股份有限公司                              30.12              188.05              -157.94

北京掌上通網絡技術股份有限公司                              75.72               87.19               -11.47

廣東粵科融資租賃有限公司                              8,393.16            8,026.93               366.23

蕪湖星原基石股權投資合伙企業（有限合伙）                      1,500.00            1,500.00                0.00

            合計                           10,213.38           10,293.86              -80.48

  一、其他權益工具投資具體內容和經營狀況

  （一） 北京博大光通物聯科技股份有限公司

其他權益工具投資                                    具體情況

具體內容         北京博大光通物聯科技股份有限公司股權

發生原因         公司于 2019 年 9 月通過全國中小企業股份轉讓系統取得，長期持有。

是否構成關聯交易     否

投資期限         無明確期限

  北京博大光通物聯科技股份有限公司（以下簡稱“博大光通”）為軟件及信息技術服

務業的服務提供商，主要業務為向各級政府及以制造業為主的企業提供高科技、低成本的

物聯通訊網絡架構、通訊數據與檢測等服務。博大光通以物聯通訊、通訊軟件、云服務為

基點，輻射市政交通檢測、公共設施建設、商業數據服務等市場，通過整合銷售和網絡銷

售相結合的模式開拓業務，收入來源是物聯網軟件、硬件的銷售及技術開發服務費等。

  博大光通近三年主要財務情況如下：

   項目

                     日                          日                          日

營業收入(萬元）          9,196.65                 1,384.58                      1,412.70

營業利潤（萬元）         -1,697.77                -3,748.85                  -3,999.06

凈利潤（萬元）          -1,675.69                -4,452.75                  -4,012.94

總資產（萬元）          16,882.74                14,088.23                      9,690.13

歸屬于母公司所

有者權益（萬元）

  （二） 上海白虹軟件科技股份有限公司

其他權益工具投資                                    具體情況

具體內容         上海白虹軟件科技股份有限公司股權

發生原因         公司于 2019 年 11 月、12 月通過全國中小企業股份轉讓系統取得，長期持有。

是否構成關聯交易     否

投資期限            無明確期限

  上海白虹軟件科技股份有限公司（以下簡稱“白虹軟件”） 主營業務圍繞“移動通信

取證”和“警務大數據”為核心和“互聯網取證”，已推出十幾個系列數十款成熟產品，

市場覆蓋全國160多個地級市公安局，產品和服務在智慧警務領域的應用擁有眾多典型案

例。

  白虹軟件2020年主要財務情況如下，因2021年、2022未披露年報數據，選取2021年半

年報數據：

          項目                  2020 年度/2020 年 12 月 31 日       2021 半年度/2021 年 6 月 30 日

營業收入（萬元）                                1,352.38                       2,242.01

營業利潤（萬元）                                -6,180.61                      -500.26

凈利潤（萬元）                                 -6,202.31                      -500.12

總資產（萬元）                                 9,398.19                       9,049.31

歸屬于母公司所有者權益（萬元）                         5,091.24                       4,591.14

  （三） 廣州點動信息科技股份有限公司

其他權益工具投資                                            具體情況

具體內容            廣州點動信息科技股份有限公司股權

發生原因            公司于 2019 年 11 月、12 月通過全國中小企業股份轉讓系統取得，長期持有。

是否構成關聯交易        否

投資期限            無明確期限

  廣州點動信息科技股份有限公司（以下簡稱“點動股份”）是一家專業的信息互動服

務商，專注為企業提供全媒體信息互動服務，屬于信息技術服務行業。公司主營業務為信

息服務、信息技術，主要服務方式是為合作企業提供各類信息工作從而收取基礎服務收入

和傭金或者管理費，公司打造的點動云坐席云平臺也為入駐企業提供業務資源獲取和資源

整合，幫助入駐企業在點動云平臺上迅速找到可委托或者可外包執行的工作執行對象。點

動云平臺將海量零散無序的信息互動服務工作整合到微信小程序或者APP等工具上，通過云

管理為企業實現拓客、增收、增效、降本、存量挖掘等結果，雙向服務企業和從業人員。

  點動股份近三年主要財務情況如下：

     項目

                         日                              日                30 日

營業收入（萬元）             26,635.20                  26,043.87              11,727.83

營業利潤（萬元）             -5,454.80                  -2,582.04               338.24

凈利潤（萬元）              -5,257.01                  -2,507.23               383.64

總資產（萬元）          24,128.14                 30,022.76               33,113.57

歸屬于母公司所有

者權益（萬元）

  （四） 北京御華堂沉香科技股份有限公司（曾用名：北方躍龍科技（北京）股份

     有限公司）

其他權益工具投資                                    具體情況

具體內容        北京御華堂沉香科技股份有限公司股權

            公司于 2019 年 12 月、2020 年 3 月通過全國中小企業股份轉讓系統取得，長期持

發生原因

            有。

是否構成關聯交易    否

投資期限        無明確期限

  北京御華堂沉香科技股份有限公司（以下簡稱“御華堂”）所屬行業為“I65軟件和信

息服務之I6520信息系統集成服務”。御華堂主營業務為傳統的油站管家業務，為油氣站提

供一站式標準化運營管理服務。

  御華堂近三年主要財務情況如下：

   項目

                     日                          日                      日

營業收入（萬元）           350.73                   104.54                   137.61

營業利潤（萬元）          -168.25                  -226.63                   -17.06

凈利潤（萬元）           -167.97                  -226.63                   50.93

總資產（萬元）            853.59                   618.11                   440.52

歸屬于母公司所有

者權益（萬元）

  （五） 北京掌上通網絡技術股份有限公司

其他權益工具投資                                    具體情況

具體內容        北京掌上通網絡技術股份有限公司股權

            公司于 2019 年 12 月、2020 年 3 月通過全國中小企業股份轉讓系統取得，長期持

發生原因

            有。

是否構成關聯交易    否

投資期限        無明確期限

  北京掌上通網絡技術股份有限公司（以下簡稱“掌上通”）所處行業為證監會規定的

行業大類“I63電信、廣播電視和衛星傳輸服務”，報告期內主要服務包括電信增值服務及

移動商旅。掌上通擁有電信增值服務經營資質，與中國移動、中國聯通建立了長期合作關

系，具有全網統一的短信服務號碼及計費代碼資源，通過與媒體、企業等資源方合作，共

同為手機用戶提供媒體互動、信息查詢等手機增值服務，收入來源是信息服務費分成及租

賃收費。

  掌上通近三年主要財務情況如下：

   項目

                      日                          日                          日

營業收入（萬元）            656.42                   720.03                       889.28

營業利潤（萬元）            -98.49                   308.44                       -147.91

凈利潤（萬元）             -95.80                   338.91                       -147.33

總資產（萬元）            4,628.82                 6,085.21                      6,671.63

歸屬于母公司所有

者權益（萬元）

  （六） 廣東粵科融資租賃有限公司

其他權益工具投資                                    具體情況

具體內容         廣東粵科融資租賃有限公司 20%股權

             公司于 2014 年 3 月 17 日以自有資金 12,400 萬元出資設立廣東粵科融資租賃有

             限公司，投資比例 20%。

發生原因         粵科租賃為公司的參股公司，公司在其董事會無董事席位，與其無關聯關系。公

             司根據持有該項投資的意圖，將其指定為以公允價值計量且其變動計入其他綜合

             收益金融資產。

是否構成關聯交易     否

投資期限         長期投資

  廣東粵科融資租賃有限公司（以下簡稱“粵科租賃”）主營業務包括融資租賃、租賃、

購買租賃資產、租賃財產的殘值處理及維修、租賃交易咨詢和擔保、與融資租賃相關的商

業保理。主要業務模式有直接融資租賃、售后回租、杠桿租賃、委托租賃、結構化共享式

租賃、轉租賃、風險租賃、捆綁式融資租賃、融資式經營租賃、項目融資租賃。

  公司獲取了中審眾環會計師事務所（特殊普通合伙）出具的粵科租賃2020、2021、2022

年度審計報告，粵科租賃近三年主要財務情況如下：

              項目                             2020 年度          2021 年度           2022 年度

          流動資產（萬元）                          105,502.29        39,901.74         31,131.09

          非流動資產（萬元）                         163,872.07        39,313.38         14,802.77

          資產合計（萬元）                          269,374.36        79,215.12         45,933.86

          流動負債（萬元）                          57,911.82         15,642.32         3,911.64

          非流動負債（萬元）                         140,359.24        23,438.15             56.41

          負債合計（萬元）                  198,271.06   39,080.47       3,968.05

       歸屬于母公司股東權益（萬元）                54,160.38   40,134.65       41,965.81

     按持股比例計算的凈資產份額（萬元）               10,832.08   8,026.93        8,393.16

          營業收入（萬元）                   16,313.84   4,390.78        1,656.94

          營業成本（萬元）                   14,313.85   5,116.71            893.37

     凈利潤（損失以“－”號填列）（萬元）             -25,450.10    942.74         1,831.16

     經營活動產生的現金流量凈額（萬元）               78,252.56   66,568.09       25,100.77

  （七） 蕪湖星原基石股權投資合伙企業（有限合伙）

其他權益工具投資                             具體情況

具體內容           蕪湖星原基石股權投資合伙企業（有限合伙）1.2229%股權

               公司于 2021 年 7 月 20 日以自有資金 1,500 萬元出資設立蕪湖星原基石股權投資

發生原因

               合伙企業（有限合伙），投資比例 1.2229%。

是否構成關聯交易       否

投資期限           長期

  蕪湖星原基石股權投資合伙企業（有限合伙）（以下簡稱“蕪湖星原基石”）系上市

公司通過全資子公司蘇州達鑫芯片科技有限公司（以下簡稱“達鑫芯片”）投資的二級參

股子公司，主營業務為：股權投資、創業投資、投資咨詢，用于投資睿力集成電路有限公

司。

  蕪湖星元基石近兩年財務狀況如下：

          項目                    2021 年度                    2022 年度

       流動資產（萬元）                122,228.73              121,366.82

       資產合計（萬元）                122,228.73              121,366.82

       負債合計（萬元）

 歸屬于母公司股東權益（萬元）                122,228.73              121,366.82

按持股比例計算的凈資產份額（萬元）               1,491.19                   1,480.68

       營業收入（萬元）

       營業成本（萬元）

凈利潤（損失以“－”號填列）（萬元）              -430.55                    -861.91

經營活動產生的現金流量凈額（元）                 -4.60                 -53,163.85

     二、其他權益工具投資的公允價值確定方法

  （1）企業會計準則的規定

  根據《企業會計準則第22號——金融工具確認和計量》第四十四條的規定，企業對權

益工具的投資和與此類投資相聯系的合同應當以公允價值計量。但在有限情況下，如果用

以確定公允價值的近期信息不足，或者公允價值的可能估計金額分布范圍很廣，而成本代

表了該范圍內對公允價值的最佳估計的，該成本可代表其在該分布范圍內對公允價值的恰

當估計。

  企業應當利用初始確認日后可獲得的關于被投資方業績和經營的所有信息，判斷成本

能否代表公允價值。存在下列情形（包含但不限于）之一的，可能表明成本不代表相關金

融資產的公允價值，企業應當對其公允價值進行估值：

和第三方之間轉讓被投資方權益工具的交易等。

  （2）公司確定其他權益工具公允價值的方法：

  公司所持有的新三板掛牌公司股票均為基礎層公司，交易價格波動較大，交易價格不

能反映股票的真實價值，經查詢公開資料，及相關公司定增情況，按謹慎性原則，公司按

取得成本、報告期末股價、被投資單位凈資產、定增價格等金額，取孰低的價格確定新三

板掛牌公司股票的公允價值。

  公司投資廣東粵科融資租賃有限公司主要目的系通過分紅方式獲取其經營收益，其股

權無公開市場報價，公司獲取了中審眾環會計師事務所（特殊普通合伙）出具的粵科租賃

  根據《廣東粵科融資租賃有限公司章程》第二十八條規定：粵科租賃董事會由4名董事

構成，持股比例55%的第一大股東委派3名董事，持股比例25%的第二大股東委派1名董事；

第三十七條規定：粵科租賃不設監事會，設監事2人，其中持股比例25%的第二大股東委派

監事的權利，對粵科租賃無重大影響，公司根據持有該項投資的意圖，將其指定為以公允

價值計量且其變動計入其他綜合收益金融資產，期末將該投資列為其他權益工具投資，相

關會計處理符合《企業會計準則》的相關規定。

  公司投資的蕪湖星原基石，主要目的為財務投資，公司持股比例較低。蕪湖星原基石

投資后未進行新的融資，經營業績等未發生重大變化，亦不存在企業會計準則第22號——

金融工具確認和計量》第四十四條所描述的可能表明成本不能代表公允價值的情形，因此，

本公司按成本確定相關投資的公允價值。

  【會計師回復】

  針對問題8，我們執行了以下核查程序：

  （1）了解公司籌資投資循環有關的內部控制；

  （2）與公司討論對廣東粵科融資租賃有限公司等7項投資的投資目的、管理該金融資

產業務模式；

  （3）檢查公司投資賬戶，核對被投資單位名稱，持股份數量，獲取被投資單位期末價

值；

  （4）檢查廣東粵科融資租賃有限公司、蕪湖星原基石股權投資合伙企業（有限合伙）、

新三板上市公司的審計報告和期末會計報表；

  （5）通過企查查、全國中小企業股份轉讓系統等網站查詢被投資單位凈資產情況。

  基于以上程序，我們認為，公司對廣東粵科融資租賃有限公司等7項投資目標是長期持

有該金融資產，公司將其列為以公允價值計量且其變動計入其他綜合收益的金融資產符合

《企業會計準則》相關規定。

     問題9：報告期末，公司投資性房地產余額為34,284.51萬元，較期初減少5,110.58萬元，

因處置減少5,355.09萬元，公允價值變動增加244.51萬元。

     （1）請按項目列示投資性房地產的詳細情況，包括但不限于座落位置、面積、權利受

限情況、取得時間、確認為投資性房地產的依據等。

     【公司回復】

  報告期初，公司主要有三宗投資性房地產，報告期內處置了群興工業園宿舍樓（詳見

問題 3 回復），詳細情況如下表：

                                                                                           確認   權

                                                                      本期

                                                                                           為投   利

                                   租賃                                 公允

               建筑面積         取得            期初公允             報告期                 期末公允        資性   受

項目    所處位置                         開始                                 價值

                （m2）        時間             價值               處置                  價值         房地   限

                                   時間                                 變動

                                                                                           產的   情

                                                                      金額

                                                                                           依據   況

     汕頭市澄海

群興

     區嶺海工業                                                                                 已出

工業                          2013

     區清平路北                         2018                                                    租的

園              111,556.86   年竣            25,890.68                   -58.96   25,831.72        無

     側群興工業                          年                                                      建筑

（本                           工

     園 1、2、3                                                                               物

部）

     幢

群興

     汕頭市澄海

工業

     區嶺海工業                                                                                 已出

園                           2013

     園區嶺海路                         2018                                                    租的

（童              38,711.24   年竣             8,516.39                   -63.60    8,452.79        無

     東側童樂樂                          年                                                      建筑

樂樂                           工

     玩具有限公                                                                                 物

廠

     司廠房

區）

     汕頭市澄海

群興   區鳳翔街道                                                                                 已出

工業   嶺海工業區                         2018                                                    租的

園宿   清平路北側                          年                                                      建筑

                             工                                                                  讓

舍樓   群興工業園                                                                                 物

合計             159,558.27                 39,395.09        4,988.02   244.51   34,284.51

     （2）請說明評估確定主要投資性房地產公允價值的具體過程，每項資產對應的公允價

值變動金額，并列示近三年評估測試中關鍵假設和具體參數，包括土地與房地產租賃情況、

未來現金流、折現率、同類土地與物業估值等，并結合同一地區類似標的的交易情況，說

明以上內容說明評估價值的公允性與合理性，損益確認是否符合企業會計準則的相關規定。

請年審會計師針對問題（1）、（2）發表核查意見。

     【公司回復】

     為確定投資性房地產公允價值，公司聘請了專業評估機構國眾聯資產評估土地房地產

估價有限公司對投資性房地產評估，并出具了國眾聯評報字（2023）第 3-0016 號資產評估

報告。公司依據該報告評估值與投資性房地產賬面價值的差額調整投資性房地產賬面價值

并計入公允價值變動損益。報告期內，投資性房地產公允價值變動情況如下：

                                                                       單位：萬元

    項目                  所處位置                  期末公允價值            上年年末公允價值

                  汕頭市澄海區嶺海工業

群興工業園（本部）         區清平路北側群興工業                        25,831.72            25,890.68

                  園 1、2、3 幢

             汕頭市澄海區嶺海工業

群興工業園（童樂樂廠區） 園區嶺海路東側童樂樂                              8,452.79             8,516.39

             玩具有限公司廠房

    合計                                              34,284.51            34,407.07

  工業房地產一般是業主依據生產需要自行設計建造，因面積、容積率、建筑結構、裝

修等因素，實體狀況一般存在較大差異，公司查詢了周邊交易市場情況，可用于直接與公

司廠房比較的交易案例相對較少，且工業房產交易一般不是公開市場交易，官方機構一般

不公布交易情況，存在隱秘性，故無直接案例可供對比。

  若需對工業房地產進行市場比價，通常采用房、地分別對比的方式，即拿土地、土地

上附著建筑物分別進行評估對比，從而判斷其價值的合理性。

  公司查詢了汕頭市澄海區近 2 年來工業用地公開出讓情況，整個澄海區出讓地價均價

為 1114 元/㎡，且主要在蓮上鎮、東里鎮、溪南鎮等地，區位條件較投資性房地產所處的

嶺海工業區差；嶺海工業區周邊近年來均無出讓地塊，客觀上造成該區域土地的稀缺性。

經咨詢了相關評估機構，投資性房地產所處宗地（純土地，不含建筑物）的市場價值超過

設局發布的工程造價指標，鋼混結構多層工業廠房的建設成本約為 2400 元/㎡，加上市場

價值評估時應考慮的管理費、利息、利潤等，重置價值約為 2600 元/㎡，按 80%的成新率

計算，建筑物均價約為 2000 元/㎡，按房、地分別比價計算的比較價格如下：

            建筑面積        宗地面積        建筑物單價       土地單價       比較價格        期末公允價值

  座落

            （㎡）         （㎡）         （元/㎡）       （元/㎡）      （萬元）         （萬元）

群興工業園（本

部）

群興工業園（童樂

樂廠區）

    經上述計算，采用房、地分別比價的方式得出的比較價格均高于期末公允價值，其中

群興本部工業園比較價格較期末公允價值高 2.52%,童樂樂廠區比較價格較期末公允價值高

工業用地容積率差異不會影響地價變動，但影響建筑物分攤的土地價值，故而導致公允價

值與比較價格差異幅度不一。

    根據廠房周邊交易市場情況，可用于直接與比較的交易案例相對較少，所以未采用市

場比較法進行評估；鑒于公司持有廠房目的為出租，賺取租金收益。廠房所在區域為成熟

工業片區，工業房地產租賃市場活躍，周邊物業具有較高的出租率，收益法測算所需的數

據可以可靠取得。國眾聯對資產開發完成部分采用收益法進行評估，確定投資性房地產公

允價值，具體為全剩余壽命模式的報酬資本化法，計算公式如下：

    公式中：V——收益價值（元或元/㎡）；

         Ai——未來第i年的凈收益（元或元/㎡）；

         Yi——未來第i年的報酬率（%）

         N——收益期（年）

    本次評估方法與前期以財務報告為目的評估報告選取評估方法一致。

    評估報告相關參數及取值過程、取值結果詳見下表（表中評估數據系第一年2023年估

值數據）：

類

              項目       索引     群興工業園            童樂樂工業園             說明

別

    總建筑面積（㎡）       A             111,556.86       38,711.24    按照不動產權證確定

    分攤土地面積（㎡）      B               32,086.00      19,401.42    按照不動產權證確定

    收益期截止日         C                2062/1/5     2060/11/23    按照不動產權證確定

基

    租金年遞增率（近五年）                        1.50%          1.50%

本

    租金年遞增率（六到十年）   D                   2.50%          2.50%

參

    租金年遞增率（十年以后）                       3.50%          3.50%

數

    空置率（近五年）                           5.00%          5.00%

    空置率（六到十年）      E                   4.50%          4.50%

    空置率（十年以后）                          4.00%          4.00%

    建安成本（元）        F          245,425,092.00   85,164,728.00

評                  G=H+K+N+

    有效毛收入（元）                   13,802,123.94    3,569,446.16

估                  Q-T+U

數 已有租約收入 1（元）      H=I*J        1,516,520.00     678,714.96    按租賃協議確定

據 約定租金水平(元/㎡*月)      I                             8                 11

  租賃面積（㎡）            J                    37,913.00            5,141.78

  已有租約收入 2（元）        K=L*M              3,071,390.00        2,878,581.20   按租賃協議確定

  約定租金水平(元/㎡*月)      L                            8.5           7，7.35

  租賃面積（㎡）            M                    72,268.00           33,569.46

  已有租約收入 3（元）        N=O*P                50,000.00                        按租賃協議確定

  約定租金水平(元/㎡*月)      O                            10

  租賃面積（㎡）            P                      1,000.00

  潛在毛租金收入（元）         Q=R*S              9,596,849.94

                                                                           租金選取三個類似房

                                                                           地產公開招租價格，調

  市場租金水平(元/㎡*月)      R                          12.26             12.38

                                                                           整地理位置、配套情況

                                                                           差異后加權平均確定

  可租賃面積（㎡）           S                         375.86

  空置損失（元）            T=Q*E               479,842.50

  押金利息收入（元）          U                    47,206.49           12,150.00

  押金數額（元）            V                  6,185,895.31         810,000.00

                     W=SUM(X:

  運營費用（元）                               3,419,767.75         982,808.91

                     AF)

  房產稅（元）             X                  1,571,990.57         406,548.13

                     Y=G/(1+AM)

  增值稅（元）                                 654,996.07          169,395.06

                     *AM

  城市建設維護稅（元）         Z=Y*AN               45,849.72           11,857.65

  教育費附加（元）           AA=Y*AO              32,749.80            8,469.75

                     AB=G/(1+A

  印花稅（元）                                    6,549.96           1,693.95

                     M)*AP

  城鎮土地使用稅（元）         AC=A*AT              96,258.00           58,204.26

  房屋保險費（元）           AD=F*AS             245,425.09           85,164.73

                     AE=(G-U)*A

  管理費用（元）                                275,098.35           71,145.92

                     Q

  維修費（元）             AF=F*AR             490,850.18          170,329.46

  凈收益（元）             AG=G-W            10,382,356.19        2,586,637.25

  折現期                AH                           0.5                0.5

  折現系數               AI                        0.9704            0.9704

  收益現值               AJ=AG*AI          10,075,038.45        2,510,072.79

  公司對比了近三年評估參數，未發生顯著變化，主要評估參數如下：

      評估基準日       2020/12/31                   2021/12/31                  2022/12/31

折現率                            6.20%                        6.20%                       6.20%

房產稅                          12.00%                     12.00%                      12.00%

增值稅                            5%/9%                        5%/9%                       5%/9%

城市建設維護稅                        7.00%                        7.00%                       7.00%

教育費附加                5.00%        5.00%    5.00%

印花稅                  0.05%        0.05%    0.05%

管理費                  2.00%        2.00%    2.00%

首年維修費                0.20%        0.20%    0.20%

維修費遞增                4.50%        4.50%    4.50%

保險費                  0.10%        0.10%    0.10%

城鎮土地使用稅              3.00          3.00     3.00

一年期存款利率              1.50%        1.50%    1.50%

押金月數                    3             3        3

租金年遞增率（近五年）          2.00%        1.50%    1.50%

租金年遞增率（六到十年）         2.00%        2.50%    2.50%

租金年遞增率（十年后）          2.00%        3.50%    3.50%

空置率（近五年）             5.00%        5.00%    5.00%

空置率（六到十年）            5.00%        4.50%    4.50%

空置率（十年后）             5.00%        4.00%    4.00%

  根據市場調查，由于公司工業園毗鄰汕頭大學與亞青會主場館片區，2022年以來，汕

頭市澄海區工業物業的市場月租金普遍在10至15元/㎡，同類或者類似房地產的市場價格情

況如下：

  案例 A：鳳新二路廠房，位于汕頭市澄海區鳳新工業片區，案例來源為租賃市場正常

實例，交易時間為2022年12月，經過評估人員市場調查得知市場月租金為12.00元/㎡。案例

的建筑面積為5,400.00平方米，結構為鋼混結構，用途為廠房。

  案例 B：鳳新二路廠房，位于汕頭市澄海區鳳新工業片區，案例來源為租賃市場正常

實例，交易時間為2022年12月，經過評估人員市場調查得知市場月租金為11.11元/㎡。案例

的建筑面積為9,000.00平方米，結構為鋼混結構，用途為廠房。

  案例 C：登峰路獨棟廠房，位于汕頭市澄海區登峰路，案例來源為租賃市場正常實例，

交易時間為2022年12月，經過評估人員市場調查得知市場月租金為11.00元/㎡。案例的建筑

面積為16,000.00平方米，結構為鋼混結構，用途為廠房。

  綜上所述，本次投資性房地產評估中選取的市場租金水平與周邊房地產租賃市場是一

致的，運用的評估方法、評估結果具有合理性和公允性。公司對投資性房地產所采用的后

續計量方法符合《企業會計準則》的相關規定。

  【會計師回復】

  針對問題9，我們執行了以下核查程序：

  （1）獲取評估基準日2021年12月31日的國眾聯評報字（2022）第3-0014號評估報告、

評估基準日2022年12月31日的國眾聯評報字(2023)第3-0016號評估報告；

  （2）復核評估報告中關鍵性假設，包括租金增長率、空置率、租金收入等基本參數，

分析評估結論的合理性；

  （3）查詢公司周邊房產的出租價格；

  （4）檢查房產租賃合同，關注房屋出租情況。

  基于以上程序，我們認為，上述房產確認為投資性房地產符合《企業會計準則》相關

規定。房產評估價值公允合理，評估價值變動計入公允價值變動科目符合《企業會計準則》

相關規定。

                        亞太（集團）會計師事務所（特殊普通合伙）

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