每日熱聞!*ST海倫: 惠州連碩在建工程資產評估報告

本資產評估報告依據中國資產評估準則編制

(資料圖)

      徐州海倫哲專用車輛股份有限公司擬資產

      減值測試所涉及的惠州連碩科技有限公司

           在建工程重置成本項目

           資 產 評 估 報 告

          中全評報字〔2023〕第 1009 號

            （共 1 冊，第 1 冊）

         中全資產評估（北京）有限公司

            二〇二三年三月十六日

                          徐州海倫哲專用車輛股份有限公司擬資產減值測試所涉及的惠州連碩科技有限公司

                                             在建工程重置成本項目?資產評估報告

                                                 目          錄

中全資產評估（北京）有限公司

           徐州海倫哲專用車輛股份有限公司擬資產減值測試所涉及的惠州連碩科技有限公司

                              在建工程重置成本項目?資產評估報告

                   聲    明

   一、本資產評估報告依據財政部發布的資產評估基本準則和中國資

產評估協會發布的資產評估執業準則和職業道德準則編制。

   二、委托人或者其他資產評估報告使用人應當按照法律、行政法規

規定及本資產評估報告載明的使用范圍使用資產評估報告；委托人或者

其他資產評估報告使用人違反前述規定使用資產評估報告的，本資產評

估機構及資產評估師不承擔責任。

   本資產評估報告僅供委托人、資產評估委托合同中約定的其他資產

評估報告使用人和法律、行政法規規定的資產評估報告使用人使用；除

此之外，其他任何機構和個人不能成為資產評估報告的使用人。

   本資產評估機構及資產評估師提示資產評估報告使用人應當正確

理解和使用評估結論，評估結論不等同于評估對象可實現價格，評估結

論不應當被認為是對評估對象可實現價格的保證。

   三、資產評估機構及其資產評估專業人員遵守法律、行政法規和資

產評估準則，堅持獨立、客觀和公正的原則，并對所出具的資產評估報

告依法承擔責任。

   四、評估對象涉及的資產清單由委托人申報并經其采用簽名、蓋章

或法律允許的其他方式確認；委托人和其他相關當事人依法對其提供資

料的真實性、完整性、合法性負責。

   五、本資產評估機構及資產評估師與資產評估報告中的評估對象沒

有現存或者預期的利益關系；與相關當事人沒有現存或者預期的利益關

系，對相關當事人不存在偏見。

   六、資產評估師已經對資產評估報告中的評估對象及其所涉及資產

進行現場調查；已經對評估對象及其所涉及資產的法律權屬狀況給予必

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           徐州海倫哲專用車輛股份有限公司擬資產減值測試所涉及的惠州連碩科技有限公司

                              在建工程重置成本項目?資產評估報告

要的關注，對評估對象及其所涉及資產的法律權屬資料進行了查驗，對

已經發現的問題進行了如實披露。

   七、本資產評估機構出具的資產評估報告中的分析、判斷和結果受

資產評估報告中假設和限制條件的限制，資產評估報告使用人應當充分

考慮資產評估報告中載明的假設、限制條件、特別事項說明及其對評估

結論的影響。

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           徐州海倫哲專用車輛股份有限公司擬資產減值測試所涉及的惠州連碩科技有限公司

                              在建工程重置成本項目?資產評估報告

      徐州海倫哲專用車輛股份有限公司擬資產減值測試

            所涉及的惠州連碩科技有限公司

                 在建工程重置成本項目

                 資 產 評 估 報 告

            中全評報字〔2023〕第 1009 號

                     摘   要

   中全資產評估（北京）有限公司接受徐州海倫哲專用車輛股份有限

公司的委托，就徐州海倫哲專用車輛股份有限公司擬資產減值測試之經

濟行為，對所涉及的惠州連碩科技有限公司在建工程重置成本在評估基

準日的市場價值進行了評估。

   評估對象和范圍為惠州連碩科技有限公司位于惠州仲愷高新區東

江高新科技產業園東興片 DX-29-02-04-01 號地塊在建工程，建筑面積

合計為 68,288.62 平方米。

   評估基準日為 2022 年 12 月 31 日。

   本次評估的價值類型為市場價值。

   本次評估遵照中國有關資產評估的法令、法規，遵循獨立、客觀、

科學的工作原則，以資產的持續使用和公開市場為前提，采用重置成本

法對委估資產進行評估并確定評估結論。

   經實施清查核實、實地查勘、市場調查和詢證、評定估算等評估程

序，得出徐州海倫哲專用車輛股份有限公司擬資產減值測試所涉及的惠

州連碩科技有限公司位于惠州仲愷高新區東江高新科技產業園東興片

DX-29-02-04-01 號地塊的在建工程重置成本市場價值在評估基準日

   委估在建工程賬面價值 15,306.46 萬元，經評估的重置成本為

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           徐州海倫哲專用車輛股份有限公司擬資產減值測試所涉及的惠州連碩科技有限公司

                              在建工程重置成本項目?資產評估報告

含占用土地使用權價值，且為不包含增值稅價值。

   根據資產評估相關法律法規，涉及法定評估業務的資產評估報告，

須委托人按照法律法規要求履行資產評估監督管理程序后使用。

   在使用本評估結論時，特別提請報告使用人使用本報告時注意報告

中所載明的特別事項以及報告使用限制等，尤其提請關注以下事項：

   本評估報告未考慮評估對象因抵押、擔?；蚱渌赡芤甬a權糾紛

的情形對評估結論的影響。

   本報告評估結果使用有效期一年，即自 2022 年 12 月 31 日至 2023

年 12 月 30 日使用有效。

   以上內容摘自資產評估報告正文，欲了解本評估項目的詳細情況和

合理理解評估結論，應當閱讀資產評估報告全文。

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           徐州海倫哲專用車輛股份有限公司擬資產減值測試所涉及的惠州連碩科技有限公司

                              在建工程重置成本項目?資產評估報告

     徐州海倫哲專用車輛股份有限公司擬資產減值測試

            所涉及的惠州連碩科技有限公司

                 在建工程重置成本項目

            資    產   評 估     報   告

            中全評報字〔2023〕第 1009 號

徐州海倫哲專用車輛股份有限公司：

   中全資產評估（北京）有限公司接受貴公司的委托，根據有關法律

法規和資產評估準則，采用重置成本法，按照必要的評估程序，就徐州

海倫哲專用車輛股份有限公司擬資產減值測試之經濟行為，對所涉及的

惠州連碩科技有限公司在建工程重置成本在評估基準日 2022 年 12 月 31

日的市場價值進行了評估?，F將資產評估情況報告如下：

   一、委托人、產權持有單位和其他評估報告使用人

   （一）委托人概況

   名稱：徐州海倫哲專用車輛股份有限公司

   類型：股份有限公司（臺港澳與境內合資、上市）

   住所：徐州經濟開發區螺山路 19 號

   注冊資本：104,092.1518 萬元人民幣

   法定代表人：高鵬

   統一社會信用代碼：913203007698575565

   營業期限：2005 年 3 月 21 日至無固定期限

   經營范圍：設計、制造專用汽車、工程機械、建設機械、環保機械

等產品,消防自動系統、自動化消防設備、自動滅火系統、濕式自動噴水

系統、智能控制系統及工業機器人制造,銷售自產產品;提供售后維修服

務;設備租賃;機械、汽車、電子行業技術服務。（依法須經批準的項目,

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           徐州海倫哲專用車輛股份有限公司擬資產減值測試所涉及的惠州連碩科技有限公司

                              在建工程重置成本項目?資產評估報告

經相關部門批準后方可開展經營活動）

   （二）產權持有單位概況

   名稱：惠州連碩科技有限公司

   類型：有限責任公司（非自然人投資或控股的法人獨資）

   住所：惠州市東江高新科技開發區管理委員會辦公樓一樓 117 室

   注冊資本：12,000.00 萬元人民幣

   法定代表人：張清

   統一社會信用代碼：91441300094816392E

   營業期限：2014 年 3 月 18 日至無固定期限

   經營范圍：精密儀器及周邊產品的技術開發、生產、銷售，自動化

系統解決方案的研發與技術咨詢，智能控制系統及遠程控制系統軟件開

發與銷售，智能電表的技術開發、生產、銷售及技術咨詢，機器人及其

控制軟件的開發、生產及銷售，機器設備租賃，自動化設備的生產、碳

排方案設計及實施與提供。（生產項目另設分支機構經營）（依法須經

批準的項目，經相關部門批準后方可開展經營活動）

   （三）評估報告使用人

   本評估報告的使用人為委托人以及按照相關規定報送備案的相關

監管機構。

   除國家法律法規另有規定外，任何未經評估機構和委托人確認的機

構或個人不能由于得到評估報告而成為評估報告使用人。

   二、評估目的

   根據《徐州海倫哲專用車輛股份有限公司總經理辦公會會議紀要》，

徐州海倫哲專用車輛股份有限公司擬減值測試，徐州海倫哲專用車輛股

份有限公司委托中全資產評估（北京）有限公司對所涉及的惠州連碩科

技有限公司在建工程重置成本的市場價值進行評估。

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                                         在建工程重置成本項目?資產評估報告

         本次評估的目的是反映惠州連碩科技有限公司位于惠州仲愷高新

區東江高新科技產業園東興片 DX-29-02-04-01 號地塊在建工程重置成

本于評估基準日的市場價值，為上述經濟行為提供價值參考意見。

         三、評估對象和評估范圍

         評估對象和范圍是徐州海倫哲專用車輛股份有限公司擬資產減值

測試涉及的惠州連碩科技有限公司位于惠州仲愷高新區東江高新科技

產業園東興片 DX-29-02-04-01 號地塊在建工程，建筑面積合計 68,288.62

平方米，賬面價值 153,064,568.15 元。評估范圍不包含在建工程-土建工

程占用的土地使用權。詳見下表：

    序號             項目名稱                 結構            計量單位                面積

                      合      計                                                 68,288.62

         委托評估對象和評估范圍與經濟行為涉及的評估對象和評估范圍

一致。

         （一）委估資產情況

         惠州連碩科技有限公司以自建方式取得了上述在建工程，已辦理

《國有土地使用權證》、《建設用地規劃許可證》、《建設工程規劃許

可證》、《建筑工程施工許可證》。詳見下表：

序號       項目名稱   國有土地使用權證          建設用地規劃許可證       建設工程規劃許可證         建筑工程施工許可證

                                                                    編號

                 惠府國用(2014)           地字第              建字第

                第 13021750010 號   DJ2017YD001 號   DJ2017GC013-1 號

                 惠府國用(2014)           地字第              建字第          編號

                第 13021750010 號   DJ2017YD001 號   DJ2017GC013-1 號

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                                     在建工程重置成本項目?資產評估報告

序號   項目名稱   國有土地使用權證          建設用地規劃許可證       建設工程規劃許可證         建筑工程施工許可證

             惠府國用(2014)           地字第              建字第          編號

            第 13021750010 號   DJ2017YD001 號   DJ2017GC013-2 號

             惠府國用(2014)           地字第              建字第          編號

            第 13021750010 號   DJ2017YD001 號   DJ2017GC013-2 號

             惠府國用(2014)           地字第              建字第          編號

            第 13021750010 號   DJ2017YD001 號   DJ2017GC013-3 號

             惠府國用(2014)           地字第              建字第          編號

            第 13021750010 號   DJ2017YD001 號   DJ2017GC013-3 號

     惠州連碩科技有限公司與中國農業銀行股份有限公司惠州惠城支

行簽署最高額抵押合同，約定精密車間、廠房、地下室及宿舍，建筑面

積合計67,451.73平方米以及占用土地使用權，抵押給中國農業銀行股份

有限公司惠州惠城支行，抵押期限自2020年2月18日至2025年2月17日，

擔 保 債 權 最 高 余 額 11,610.82 萬 元 ， 截 止 評 估 基 準 日 貸 款 本 金 余 額

     截止評估基準日，估價對象已完工并規劃驗收合格，尚未完成消防

驗收，尚未達到預定可使用狀態。

     四、價值類型及其定義

     依據本次評估目的，確定本次評估的價值類型為市場價值。

     市場價值是指自愿買方和自愿賣方在各自理性行事且未受任何強

迫的情況下，評估對象在評估基準日進行正常公平交易的價值估計數

額。

     五、評估基準日

     本項目資產評估的基準日是 2022 年 12 月 31 日。

     此基準日是委托人根據資產負債表日確定的。

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   六、評估依據

   本次資產評估遵循的評估依據主要包括經濟行為依據、法律法規依

據、評估準則依據、資產權屬依據，及評定估算時采用的取價依據和其

他參考依據等，具體如下：

   （一）經濟行為依據

   《徐州海倫哲專用車輛股份有限公司總經理辦公會會議紀要》。

   （二）法律法規依據

國人民代表大會常務委員會第二十一次會議通過）；

人民代表大會常務委員會第六次會議修正）；

三次會議通過）；

人民代表大會常務委員會第十五次會議修訂）；

國人民代表大會常務委員會第十二次會議修正）；

三屆全國人民代表大會常務委員會第十二次會議修正）；

   （三）評估準則依據

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號）；

                          （中評協

   （四）資產權屬依據

   （五）取價依據

的公告》（財政部、稅務總局、海關總署公告 2019 年第 39 號）；

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據有關事項的通知》（惠市住建函〔2019〕278 號）；

信息網 2022 年 12 月 31 日發布）；

礎設施配套費征收使用管理辦法>的通知》（經五屆 50 次區政府常務會

議通過，2019 年 4 月 29 日發布）；

   （六）其他參考依據

（財建〔2016〕504 號）；

〔2015〕299 號）；

通知》（計價格〔2002〕10 號）；

規定有關問題的補充通知》(計辦價格〔2002〕1153 號)；

收費管理規定>的通知》（發改價格〔2007〕670 號）

知》（計價格〔1999〕1283 號）；

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                              在建工程重置成本項目?資產評估報告

通知》（計價格〔2002〕125 號）；

   七、評估方法

   根據《資產評估執業準則—不動產》（中評協〔2017〕38 號），以

及本次評估目的，按照房屋建筑物用途、結構特點和使用性質采用重置

成本法。

   主要工程的評估，是根據建筑工程資料和投標資料、竣工結算資料，

按建筑物工程量，以當地現行定額標準、建設規費、貸款利率計算出建

筑物的重置成本。對于無詳細工程量的小型工程，按照類似建筑物造價

指數或市場詢價確定建安工程造價，考慮建設規費、貸款利率計算出建

筑物的重置全價。

   重置成本（不含稅）=建安工程造價+前期費及其他費用+資金成本-

可抵扣增值稅

   （一）建安工程造價

   建筑安裝工程造價包括土建（裝飾）工程、安裝工程的總價，建安

工程造價采用預（決）算調整法進行計算，評估人員套用《廣東省房屋

建筑與裝飾工程綜合定額（2018）》、《廣東省通用安裝工程綜合定額

（2018）》、并依據《2022 年 12 月份部分建筑材料綜合價》（惠州市

建設工程造價信息網 2022 年 12 月 31 日發布），調整人工、材料、機

械價差。對于無預（決）算資料的零星工程，參照類似工程同期價格指

數調整或通過市場詢價確定工程造價。

   （二）前期及其他費用的確定

   建設工程前期及其他費用，按照工程建設投資額，根據行業、國家

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或地方政府規定的收費標準計取。具體構成如下：

                  建筑工程前期及其他費用構成表

序號        費用名稱                    參考依據

     （三）資金成本

     資金成本系在建設期內為工程建設所投入資金的貸款利息，其采用

的利率按基準日中國人民銀行規定標準計算，工期按建設正常合理周期

計算，并按均勻投入考慮：

     資金成本=（工程建安造價+前期及其他費用）×合理工期×貸款利息

×50%

     （四）可抵扣增值稅

     可抵扣增值稅＝建安工程造價÷1.09×9%+（前期及其他費用-建設單

位管理費-基礎設施配套費）÷1.06×6%

     八、評估程序實施過程和情況

     整個評估工作分四個階段進行：

     （一）評估準備階段

目的、評估對象與評估范圍、評估基準日等，并擬定本次資產評估工作

計劃和資產評估委托合同。

了解，布置資產評估工作，協助企業進行委估資產清查和申報工作，收

集資產評估所需文件資料。

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   （二）現場評估階段

   項目組現場評估階段的時間為2023年1月9日至1月17日，主要工作

如下：

況、物理狀態等情況。

證明文件進行全面的收集和查驗，核實資產權屬情況。統計資產瑕疵情

況，請委托人核實并確認這些資產是否屬于企業、是否存在產權糾紛，

并與企業有關財務記錄數據進行核對，對發現的問題協同企業做出調

整。

查閱了相關權證、合同、付款情況等資料，了解其四至和平面布置。

起草相關文字說明。

   （三）評估作價階段

整、修改和完善。

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                               在建工程重置成本項目?資產評估報告

   （四）提交報告階段

   在上述工作基礎上，經評估機構內部審核后與委托人交換意見。在

獨立分析相關意見后，按評估機構內部資產評估報告審核制度和程序進

行修正調整，最后出具正式資產評估報告。

   本階段的工作時間為2023年2月21日至3月16日。

   九、評估假設

   本次評估中，評估人員遵循了以下評估假設：

   （一）一般假設

   交易假設是假定所有待評估資產已經處在交易的過程中，評估師根

據待評估資產的交易條件等模擬市場進行估價。交易假設是資產評估得

以進行的一個最基本的前提假設。

   公開市場假設，是假定在市場上交易的資產，或擬在市場上交易的

資產，資產交易雙方彼此地位平等，彼此都有獲取足夠市場信息的機會

和時間，以便于對資產的功能、用途及其交易價格等作出理智的判斷。

公開市場假設以資產在市場上可以公開買賣為基礎。

   資產持續使用假設是指評估時需根據被評估資產按目前的用途和

使用的方式、規模、頻度、環境等情況繼續使用，由于本次委估資產發

生權屬變更后，需按照原用途繼續使用，本次采用原地續用假設。原地

續用假設：假設產權持有者的資產在評估基準日后不改變用途原地繼續

使用。

   （二）特殊假設

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                                  在建工程重置成本項目?資產評估報告

經濟不發生重大變化；

大變化；

完整；

   十、評估結論

   （一）評估結論

   經實施清查核實、實地查勘、市場調查和詢證、評定估算等評估程

序，得出徐州海倫哲專用車輛股份有限公司擬資產減值測試涉及的惠州

連碩科技有限公司位于惠州仲愷高新區東江高新科技產業園東興片

DX-29-02-04-01號地塊在建工程重置成本，在評估基準日2022年12月31

日的評估結論如下：

   委估在建工程賬面價值 15,306.46 萬元，經評估的重置成本為

含占用土地使用權價值，且為不包含增值稅價值。詳見下表：

                     資產評估結果匯總表

產權持有單位：惠州連碩科技有限公司     評估基準日：2022 年 12 月 31 日           金額單位：人民幣萬元

                    賬面價值         重置成本          增減值          增值率％

  項        目

                     A            B            C=B-A       D=C/A×100%

流動資產            1            -            -            -

非流動資產           2    15,306.46    16,291.10      984.64             6.43

 其中：在建工程        3    15,306.46    16,291.10      984.64             6.43

   資產總計         4    15,306.46    16,291.10      984.64             6.43

   （二）評估增減值原因分析

   經評估計算，在建工程評估增值 984.64 萬元，增值率 6.43%，造成

本次評估增值的主要原因如下：

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                                 在建工程重置成本項目?資產評估報告

年~2020 年上半年，現行房屋造價比當時的建筑造價有一定的提高，特

別是人工費、材料費的提高，造成評估增值；

準較建設期收費標準提高，造成評估增值。

   十一、特別事項說明

 （一）產權瑕疵事項

   無。

 （二）評估程序受限或評估資料不完整的情況

   本次評估主要工程尚未竣工結算，對于尚未取得竣工結算的工程，

評估是在預算書或者中標單位投標書基礎上進行的。

 （三）評估基準日存在的法律、經濟等未決事項

   無。

 （四）抵押、擔保、等事項的性質、金額及與評估對象的關系

   惠州連碩科技有限公司與中國農業銀行股份有限公司惠州惠城支

行簽署最高額抵押合同，約定精密車間、廠房、地下室及宿舍，建筑面

積合計67,451.73平方米以及占用土地使用權，抵押給中國農業銀行股份

有限公司惠州惠城支行，抵押期限自2020年2月18日至2025年2月17日，

擔 保 債 權 最 高 余 額 11,610.82 萬 元 ， 截 止 評 估 基 準 日 貸 款 本 金 余 額

 （五）重大期后事項

   無。

 （六）其他需要說明的事項

場的原則確定的現行公允市價，沒有考慮抵押、擔?；蚱渌赡芤甬a

權糾紛的情形，以及特殊的交易方可能追加付出的價格等對評估結論的

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影響，同時，本報告也未考慮國家宏觀經濟政策發生變化以及遇有自然

力和其它不可抗力對評估結論的影響。

產價值量做出專業判斷，并不涉及到評估師和評估機構對該項評估目的

所對應的經濟行為做出任何判斷。評估工作在很大程度上，依賴于委托

人及被評估單位提供的有關資料。因此，評估工作是以委托人及被評估

單位提供的有關資料真實、完整、合法為前提。

結構（非肉眼所能觀察的部分）做技術檢測，評估師在假定被評估單位

提供的有關資料是真實、有效的前提下，在未借助任何檢測儀器的條件

下，通過實地勘察作出的判斷。

變化時，應按以下原則處理：

   （1）當資產數量發生變化時，應根據原評估方法對資產數額進行

相應調整；

   （2）當資產價格標準發生變化、且對資產評估結果產生明顯影響

時，委托人應及時聘請有資格的資產評估機構重新確定重置成本；

   （3）對評估基準日后，資產數量、價格標準的變化，委托人在資

產實際作價時應給予充分考慮，進行相應調整。

   十二、評估報告使用限制說明

   （一）本評估報告成立的前提條件是本次經濟行為符合國家法律、

法規的有關規定。

   （二）本評估報告只能用于本報告載明的評估目的和用途。

   （三）本評估報告只能由評估報告載明的評估報告使用人使用。

   （四）未征得本評估機構同意并審閱相關內容，評估報告的全部或

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者部分內容不得被摘抄、引用或披露于公開媒體，法律、法規規定以及

相關當事人另有約定的除外。

   （五）根據資產評估相關法律法規，涉及法定評估業務的資產評估

報告，須委托人按照法律法規要求履行資產評估監督管理程序后使用。

評估結果使用有效期一年，即自2022年12月31日至2023年12月30日使用

有效。

   十三、評估報告日

   評估報告日為 2023 年 3 月 16 日。

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                           二〇二三年三月十六日

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                 資產評估報告附件

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