Z世代消費需求升級將帶動消費新模式新業態產生

今年上半年， 由全國重點城市 100 條商業街商鋪為樣本標的構成的百大購物中心商鋪平均租金為26.84 元/平方米·天，環比上漲 0.31%， 購物中心快速恢復發展。值得關注的是， 消費需求升級帶動消費新模式新業態的產生，結合新型體驗式業態布局的商業地產將在城市發展中迎來更大機遇。 同時，也會有更多優秀的體驗式商業品牌被培育出來。

今年上半年我國商業地產市場穩步復蘇，輕資產運營步伐加快，商業地產 REITs也備受關注。中國指數研究院發布的《2021商業地產發展白皮書》(以下簡稱白皮書)顯示， 善于抓住 Z 世代年輕消費者群體的需求， 結合新型體驗式業態布局的商業地產，將在城市發展中醞釀出巨大機遇。

市場延續復蘇態勢

白皮書顯示，今年上半年，由全國重點城市 100 條商業街商鋪為樣本標的構成的百大商業街(百街) 商鋪平均租金為 24.9元/平方米·天，環比下跌 0.24%;由 100 個典型購物中心商鋪為樣本標的構成的百大購物中心商鋪平均租金為 26.84 元/平方米·天，環比上漲 0.31%，購物中心較商業街商鋪更快實現恢復發展。

在商業地產新房市場，1-5 月，全國商業地產開發投資額為 6799 億元，同比增長6.1%，企業投資意愿有所增強;新開工面積為 6893 萬平方米，同比下降 11.2%，企業開工意愿較低; 全國商業地產銷售面積為3802 萬平方米，同比增長 8.8%，需求回暖。

下半年商業地產發展態勢如何?“隨著商業地產企業轉型升級加快，預計下半年大宗交易市場仍將有較活躍的表現。”中指研究院指數事業部高級分析師孫曉一表示， 房地產市場由增量市場向存量市場轉變已基本成為行業共識， 商業地產市場也不例外， 預計下半年全國純商辦用地推出及成交規劃建筑面積短期供應將小幅穩定增長。

“在經濟逐漸恢復的情況下，商鋪租金與寫字樓租金已出現止跌回升的跡象，商業地產銷售也有望回暖。 ”孫曉一說。

商業地產 REITs 受關注

商業地產市場逐漸進入存量時代，輕資產運營受到企業青睞， 近兩年企業也開始積極推動商業運營服務業務分拆上市。

白皮書顯示， 未來輕資產運營將成為行業趨勢， 將會有更多的開發商剝離商業運營服務業務板塊獨立上市， 在積極拓寬融資渠道、擴張業務規模的同時，接受市場的監督，更快獨立成長。

“商管類公司憑借品牌優勢、資源整合能力、獨特的營運能力，實現輕資產運作，是未來行業的一個風口。 ”恒太商業副總裁黃樂燕在接受中國商報記者采訪時表示，在運行具體項目的過程中， 需要平衡物業持有方和入駐商家之間的利益。 這個過程中，商管公司的營運能力顯得尤為重要。

此外， 資產證券化能夠拓寬企業融資渠道，商業地產 REITs 也備受關注。 根據國際金融地產聯盟(IFFRE) 資產證券化與REITs 專委會發布的《疫情下商業不動產金融及證券化市場影響報告》，從中國香港和新加坡已發行的 REITs 來看， 購物中心及寫字樓這兩類傳統商業地產均占比較高，是 REITs 底層資產的重要組成部分。

中國指數研究院表示， 預計未來隨著我國資本市場體系的日益完善， 以底層商業資產的專業化運營和不依賴主體信用進行增級為核心的 REITs 產品將成為重要趨勢， 資產管理和金融創新也將成為房企掘金商業地產的重要能力。 寫字樓、購物中心等傳統商業地產市場未來可期。

體驗式布局成趨勢

新冠肺炎疫情以來， 商業地產在運營方面也在不斷尋找突破口。

如今 Z 世代成為消費主力軍，為迎合其消費需求，商業地產新業態新模式不斷涌現。

一方面， 體驗式商業成為購物中心的發展熱點，賦能商業地產發展新變革。 中國商報記者注意到，美妝、生活用品集合店，新能源汽車體驗店，室內運動業態如滑雪、攀巖、射箭等體驗式業態，在購物中心中比往年更常見。

北京京商流通戰略研究院院長賴陽對中國商報記者表示， 消費需求升級將帶動消費新模式新業態的產生， 結合新型體驗式業態布局的商業地產將在城市發展中迎來更大機遇。 同時，也會有更多優秀的體驗式商業品牌被培育出來。

此外， 商業地產數字化轉型進程也在不斷加速。 白皮書顯示，當前商業數字化已大致形成了渠道數字化和會員數字化等體系，通過數字化體系，整合人、貨、場，從而突破時間、空間、門店的界限限制，為消費者帶來更沉浸式的全天候購物體驗。

“線上線下打通并不是商場開通直播帶貨、線上下單送貨到家這么簡單。 ”賴陽認為，商業地產企業要通過數字化分析，了解用戶需求，加強供應鏈整合能力，優化效率，促進商場的不斷改造升級。

隨著消費需求升級， 商業地產已進入全新賽道，未來，商業地產企業對市場的探索將加速推動行業轉型升級。(記者 陳晴)

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