阿里京東入局房地產(chǎn) 短期內(nèi)難以撬動(dòng)市場(chǎng)

電商玩家跨界，正撼動(dòng)房地產(chǎn)電商行業(yè)既有格局。在阿里頻繁涉足房地產(chǎn)行業(yè)多年之后，10月24日，京東宣布正式入局房地產(chǎn)市場(chǎng)，同時(shí)否認(rèn)了外界猜測(cè)的“開發(fā)商”角色，而是反復(fù)強(qiáng)調(diào)“商業(yè)運(yùn)營(yíng)”，將觸角從大數(shù)據(jù)反饋地產(chǎn)商選址和定位一直延伸至房屋裝修和家電配套銷售。業(yè)內(nèi)專家指出，在大地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)時(shí)代，綜合電商平臺(tái)以強(qiáng)勢(shì)資源進(jìn)入這一領(lǐng)域后，未來房地產(chǎn)電商市場(chǎng)將形成“三足鼎立”的格局。

京東涉足房地產(chǎn)市場(chǎng)

10月24日，京東正式對(duì)外宣布進(jìn)軍房地產(chǎn)市場(chǎng)，這也是自今年9月業(yè)內(nèi)傳出京東將要涉足房地產(chǎn)交易消息后，京東首次進(jìn)行的明確說明。北京商報(bào)記者登錄京東App注意到，京東房產(chǎn)類目已在京東商城上線。京東用戶可以根據(jù)個(gè)人需求，按照熱門分類或戶型分類查找房源。

據(jù)悉，首期上線的京東房產(chǎn)頻道已經(jīng)有82家開發(fā)商和35家服務(wù)商入駐，涉及2027個(gè)項(xiàng)目，覆蓋超過20個(gè)城市。此外，據(jù)京東介紹，京東房產(chǎn)已與碧桂園等房地產(chǎn)開發(fā)商和戰(zhàn)略伙伴達(dá)成合作，在即將到來的“雙11”，雙方將聯(lián)手推出“京碧輝煌”計(jì)劃，在湘贛閩桂四省聯(lián)動(dòng)。另一方面，搜狐焦點(diǎn)也將作為深度戰(zhàn)略合作伙伴在京東平臺(tái)上輸出優(yōu)質(zhì)房源。

對(duì)于房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的發(fā)展定位，京東表示，房地產(chǎn)業(yè)務(wù)不會(huì)涉及房地產(chǎn)開發(fā)，主要扮演服務(wù)商與平臺(tái)商的角色。從商業(yè)模式來看，京東作為房產(chǎn)交易平臺(tái)，圍繞開發(fā)商、代理商、京東房產(chǎn)三種角色在房源展銷上將打造三種模式，包括開發(fā)商與京東直接合作的品牌直營(yíng)模式、代理商與京東合作的京東聯(lián)營(yíng)模式以及開發(fā)商、代理商、京東共同打造的多方聯(lián)營(yíng)模式。

具體來說，在線上京東將通過品牌直營(yíng)和聯(lián)營(yíng)的方式，吸引房產(chǎn)開發(fā)商可入駐京東平臺(tái)進(jìn)行售房;在線下，京東協(xié)助房地產(chǎn)商運(yùn)營(yíng)商業(yè)地產(chǎn)，京東之家、京東母嬰店等將悉數(shù)入駐，增強(qiáng)體驗(yàn)性服務(wù)，以應(yīng)對(duì)零售主導(dǎo)力減弱的局面。與此同時(shí)，京東居家生活事業(yè)部此前搭建的家裝資源，將直接嫁接到當(dāng)前房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，形成從賣房到裝修的全鏈條。

“上線后的京東房產(chǎn)將會(huì)使房地產(chǎn)行業(yè)與電商產(chǎn)生新的融合，覆蓋住宅、商業(yè)地產(chǎn)、特色地產(chǎn)等市場(chǎng)，打造大地產(chǎn)時(shí)代的服務(wù)平臺(tái)。”京東集團(tuán)副總裁、京東商城居家生活事業(yè)部總裁辛利軍表示，通過對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)政策環(huán)境、市場(chǎng)現(xiàn)狀、經(jīng)營(yíng)模式的觀察可以看出，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)正面臨拐點(diǎn)，正在到來的大地產(chǎn)時(shí)代，房地產(chǎn)企業(yè)面臨的挑戰(zhàn)不再是銷售，而是運(yùn)營(yíng)。

行業(yè)現(xiàn)“三足鼎力”格局

瞄準(zhǔn)房產(chǎn)市場(chǎng)的電商巨頭不只京東，事實(shí)上，從去年8月起，阿里旗下的二手交易平臺(tái)“閑魚”就上線了房屋租賃業(yè)務(wù)。就在10月10日，支付寶也宣布上線租房平臺(tái)。據(jù)螞蟻金服創(chuàng)新及智能服務(wù)事業(yè)部總經(jīng)理王博介紹，目前已經(jīng)有近十家公寓類合作伙伴在陸續(xù)接入中，房源數(shù)量總計(jì)超百萬。該業(yè)務(wù)首批在上海、北京、深圳、杭州、南京、成都、西安、鄭州8個(gè)城市上線。北京商報(bào)記者登錄支付寶和閑魚發(fā)現(xiàn)，目前支付寶房源來自于B端，而閑魚房源則由用戶上傳。

此前，阿里的房產(chǎn)布局十分低調(diào)。2013年北京傳富控股有限公司13.4億元競(jìng)得閔行區(qū)虹橋商務(wù)區(qū)核心區(qū)北片區(qū)07號(hào)商辦地塊，前者為阿里巴巴注冊(cè)的公司。2014年3月底，阿里宣布以57.37港元控股銀泰商業(yè)。2015年，據(jù)韓媒報(bào)道，阿里巴巴在仁川投資57億元建造阿里巴巴城，2017年11月，阿里則首次對(duì)外開放位于北京延慶的天貓小鎮(zhèn)一期。

多個(gè)電商玩家跨界，正撼動(dòng)房地產(chǎn)電商行業(yè)既有格局。在易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)看來，未來房產(chǎn)電商將形成“三足鼎立”的格局：一類是傳統(tǒng)中介企業(yè)和代理商形成的電商平臺(tái);另一類是新組建的完全輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)的電商平臺(tái)，類似平安好房、房多多等;此外，還有其他如京東和阿里等，嘗試“互聯(lián)網(wǎng)+”模式的企業(yè)。嚴(yán)躍進(jìn)稱，京東此次入局說明第三個(gè)領(lǐng)域的力量在增強(qiáng)，這后續(xù)也可能會(huì)帶動(dòng)包括百度、網(wǎng)易、騰訊等互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)的加入。

大數(shù)據(jù)盤活商業(yè)地產(chǎn)

住房租賃利好政策頻出，開發(fā)商也在一定程度上被要求持有租賃房資產(chǎn)，房地產(chǎn)企業(yè)面臨的挑戰(zhàn)不再是銷售，而是運(yùn)營(yíng)。京東、淘寶等電商平臺(tái)介入房地產(chǎn)市場(chǎng)，正瞄準(zhǔn)萬億房屋租賃市場(chǎng)面臨的轉(zhuǎn)型難點(diǎn)。

“近2.6個(gè)億的中高端用戶在京東的購(gòu)物數(shù)據(jù)，足夠幫助房地產(chǎn)商挖掘潛在顧客，最重要的是，不是提供簡(jiǎn)單的聯(lián)系方式，而是經(jīng)過大數(shù)據(jù)精準(zhǔn)刻畫的消費(fèi)者。”京東房地產(chǎn)總經(jīng)理曾伏虎表示。龐大的流量和精準(zhǔn)顧客描畫，將實(shí)現(xiàn)有效導(dǎo)流。

不過，高調(diào)進(jìn)軍房地產(chǎn)電商的京東，卻很可能“醉翁之意不在酒”，從京東此前的商業(yè)布局來看，這個(gè)市值600億美元的商業(yè)巨頭，意圖并不止于導(dǎo)流，而是深度切入商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)， 同時(shí)立體整合京東多個(gè)業(yè)務(wù)。曾伏虎表示，以京東大數(shù)據(jù)為例，除了輔助房地產(chǎn)商找到精準(zhǔn)顧客群外，在商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)過程中，借助大數(shù)據(jù)選址和布局、進(jìn)行商鋪招租、升級(jí)改造，也將為房地產(chǎn)商們減少試錯(cuò)成本。

無人超市、京東之家、京東母嬰體驗(yàn)店等“新網(wǎng)紅”的進(jìn)駐，也將成為商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)中的加分項(xiàng)。此外，進(jìn)軍房地產(chǎn)，也可幫助京東進(jìn)一步挖掘平臺(tái)上30萬商戶的潛力，在創(chuàng)新零售大潮之中輔助線下落地。

不過，電商戰(zhàn)略分析師李成東指出，因?yàn)槲飿I(yè)資源掌握在地產(chǎn)商的手中，所以物業(yè)招商的主動(dòng)權(quán)也在地產(chǎn)商手中，雖然大數(shù)據(jù)可讓商業(yè)地產(chǎn)的規(guī)劃更精準(zhǔn)，但并不代表地產(chǎn)商一定會(huì)采納京東的線上線下資源。如果想要實(shí)現(xiàn)這個(gè)想法，最根本還是強(qiáng)化京東的品牌商以及線下實(shí)體店的能力。

短期內(nèi)難以撬動(dòng)市場(chǎng)

相較于行業(yè)從業(yè)多年的房產(chǎn)電商而言，京東和阿里在房產(chǎn)領(lǐng)域只能算是“新人”。

一位不愿具名的房產(chǎn)電商從業(yè)人員表示，目前市場(chǎng)中房產(chǎn)電商平臺(tái)眾多，包括搜房、新浪樂居、58等，在經(jīng)歷多年的試產(chǎn)布局后，如今仍要面對(duì)如“價(jià)格不透明、虛假房源難除、黑中介暗藏其中、飛單現(xiàn)象多發(fā)”等質(zhì)疑。

此外從房產(chǎn)電商平臺(tái)的發(fā)展現(xiàn)狀來看，最早的一批電商平臺(tái)中，安居客被收購(gòu)，房天下遭遇轉(zhuǎn)型困境，被業(yè)內(nèi)稱為互聯(lián)網(wǎng)中介的后來者愛屋吉屋、房多多、Q房網(wǎng)等也遭遇多重利空消息。上述人士認(rèn)為，未來真正可以做大做強(qiáng)的房產(chǎn)電商平臺(tái)一定是做到真正的透明化，并將線上與線下進(jìn)行深度結(jié)合，不單是做導(dǎo)流的平臺(tái)。

嚴(yán)躍進(jìn)還表示，京東做房產(chǎn)電商平臺(tái)應(yīng)該注意兩個(gè)方面的問題。第一，要做到合規(guī)，目前在房地產(chǎn)業(yè)務(wù)創(chuàng)新方面存在較多的違規(guī)現(xiàn)象，尤其是房產(chǎn)電商平臺(tái)，更容易出現(xiàn)違規(guī)現(xiàn)象，這一點(diǎn)值得警惕;第二，要做到務(wù)實(shí)，京東房產(chǎn)電商平臺(tái)應(yīng)該讓消費(fèi)者更多地注意到這個(gè)平臺(tái)，同時(shí)導(dǎo)入更多的房產(chǎn)資源。

有分析指出，京東涉足房地產(chǎn)領(lǐng)域重在探索創(chuàng)新零售，打造家居產(chǎn)業(yè)鏈，即京東適時(shí)地對(duì)線上線下的資源進(jìn)行整合，同時(shí)把房地產(chǎn)這個(gè)大的板塊真正納入到此類領(lǐng)域中，具有導(dǎo)入新需求、實(shí)現(xiàn)各類營(yíng)銷資源綜合利用，同時(shí)有助于發(fā)展包括旅游、休閑、文化等領(lǐng)域的大消費(fèi)服務(wù)。

但在中原地產(chǎn)首席分析師張大偉看來，京東的優(yōu)勢(shì)在物流配送，而當(dāng)下商業(yè)地產(chǎn)在電商的沖擊下，主要拳頭產(chǎn)品是體驗(yàn)性經(jīng)濟(jì)，商業(yè)地產(chǎn)更強(qiáng)調(diào)不可替代的體驗(yàn)，比如母嬰、教育、餐飲等。作為服務(wù)房地產(chǎn)行業(yè)的企業(yè)，京東能提供給交易雙方的內(nèi)容不多。

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