育和住房回歸本位 學區房概念終會被淡化

學區房兼有住房和學區雙重屬性。一些炒作者一度淡化房子本身的居住屬性，夸大入學資格等教育資源附加屬性，使得一些“老破小”變得“高大上”。近日，昆明市五華區人民法院公布了一起學區房糾紛案件，或許有助于我們反思這一現象。

和大多數購買學區房的家長動機一樣，王某夫婦也是奔著孩子上學去的。2020年3月25日，王某夫婦和出賣人張某夫婦簽訂了《二手房買賣合同》及補充協議，約定房屋的成交價為145.8萬元。截至當日，王某夫婦共計支付125.8萬元，雙方約定于4月25日結清剩余20萬元尾款后交付房屋。

一方買房子，一方賣房子，事情似乎沒什么特別。直至3月31日，教育體育局發布某小學的搬遷公告后，王某夫婦讓孩子上小學的目的落空，于是預更改房價為120萬元，要求張某夫婦退還5.8萬元購房款。張某夫婦已經對房屋產權作了變更登記，要求王某夫婦支付剩余20萬房款及違約金，并將其告上法庭。

由于學校搬遷重大變故，學區房變成普通房，“學區”的溢價損失該由誰來承擔?

先看學區房承諾是否構成合同內容。王某夫婦雖口頭表明購買目的，但雙方簽訂的合同及補充協議中，均未提及涉案房屋應為學區房或者是否可以就讀小學等事宜。根據最高人民法院2020年修訂的商品房買賣合同糾紛司法解釋，商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請而非要約，張某夫婦不承擔違約責任。

再看政策變化帶來的變故是否適用情勢變更。情勢變更是指合同成立以后客觀情況發生了當事人在訂立合同時無法預見的、非不可抗力造成的不屬于商業風險的重大變化，繼續履行合同對于一方當事人明顯不公平或者不能實現合同目的情況。很明顯，房價漲跌屬于正常商業風險，應該由買賣雙方共同承擔，不能適用情勢變更。據此，法院判決王某夫婦向張某夫婦支付購房尾款20萬元合法合理。

類似地，浙江法院還揭露過其他學區房常見雷區，比如優質學區房房價飛漲、房東拒絕辦過戶，開發商虛假宣傳、名校學區承諾難兌現，學區房付了定金、卻被賣方優先占了學位等。這些突發狀況都揭示了一個道理，上學和買房并不必然掛鉤，隨著教育資源分配方式的改變，學區房具有政策上的不確定性。如何看待學區房，不妨從此事判決表述中汲取經驗：學區房的重點是“房屋”不是“學區”，教育資源附加屬性的改變帶來的正常商業風險終究由當事人承擔。

近來，多地定向施策促進義務教育均衡發展，施行多校劃片、分配名額、教師輪崗等措施促進教育公平。當優質教育資源持續擴大覆蓋面，教育和住房回歸本位，學區房概念終會被淡化。(楊悅)

標簽： 普通房 學區房 買賣雙方 商業風險 居住屬性