“樓市風(fēng)向標(biāo)”深圳樓市按下上漲神話 樓市逐漸回歸居住本源

愈調(diào)愈漲怪圈正被打破，作為中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)領(lǐng)頭羊的經(jīng)濟(jì)特區(qū)深圳，樓市已逐漸回歸居住本源。

有著“樓市風(fēng)向標(biāo)”之稱的深圳樓市終于按下上漲神話。

經(jīng)歷了從上至下、涉及各參與方組合調(diào)控后，新房“打新”熱降溫，二手房更是直接步入量?jī)r(jià)齊跌狀態(tài)，這在過去很長(zhǎng)一段時(shí)間是絕無僅有的。從數(shù)據(jù)上來看，截至9月28日，即將結(jié)束的“金九”熱銷期，深圳二手房成交套數(shù)仍保持下跌趨勢(shì)，僅成交1933套;新房交易熱度也在下降。

不過，市場(chǎng)也有例外。9月24日，深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)4個(gè)新盤齊開，共推1907套住宅，吸引4300多批購房者認(rèn)籌，再次上演“千人搶房大戲”，給市場(chǎng)帶來了一陣久違的熱度。分析人士在接受中國(guó)證券報(bào)記者采訪時(shí)認(rèn)，這次的火爆只是深圳樓市深度調(diào)整過程中的“一朵浪花”，這些樓盤蓄客已久，總價(jià)較低，賣點(diǎn)突出，剛需買得起，火爆并不意外，但并不意味著新房市場(chǎng)紅火了，也不能改寫整個(gè)市場(chǎng)的調(diào)整格局。

“金九銀十”傳統(tǒng)熱銷期，深圳樓市迎來多個(gè)項(xiàng)目入市，伴隨著投資客減少，剛需客已難以撐起往時(shí)熱度。

購買力仍在，熱度在下降！

過去的8月份，深圳新建商品住宅銷售價(jià)格指數(shù)上漲1%，漲幅居70城第一，相比于近乎停擺的二手房市場(chǎng)，深圳新房仍保持著熱度。

不過，在政策強(qiáng)力調(diào)控與干預(yù)下，行進(jìn)腳步明顯艱難。

過去瘋狂的炒房、代持、高杠桿等行為已逐漸啞火，轉(zhuǎn)向持幣觀望;深知市場(chǎng)冷暖的開發(fā)商也開始調(diào)整營(yíng)銷戰(zhàn)略，如加大項(xiàng)目推廣力度、啟動(dòng)轉(zhuǎn)介、延長(zhǎng)蓄客期等應(yīng)對(duì)市場(chǎng)。

9月24日，深圳樓市迎來了久違的火熱態(tài)勢(shì)，一天內(nèi)4新盤“日光”，一周內(nèi)已有6個(gè)新盤共計(jì)2855套房源告罄，這無疑是深圳平淡的“金九”銷售期新房市場(chǎng)中交出的最佳成績(jī)單。

分析來看，4個(gè)新盤中，有2個(gè)總價(jià)為400萬元+。其中，光明區(qū)星河天地推937套住宅，共1955批客戶成功入圍，項(xiàng)目均價(jià)約5.19萬元/平方米，總價(jià)約434萬元/套起;龍崗區(qū)頤安都會(huì)中央四期推375套住宅，共登記953批客戶，均價(jià)約5.56萬元/平方米，總價(jià)約474萬元/套起。

另外，寶安區(qū)宏發(fā)璽玥共推514套住宅，登記1289批客戶，均價(jià)約8.87萬元/平方米，總價(jià)約734萬元/套起;寶安區(qū)前海濱城花園備案81套現(xiàn)樓，登記約146批，均價(jià)約8.5萬元/平方米。

1天4盤告罄，4343批買家涌進(jìn)深圳樓市，總價(jià)400萬元+到1000萬元+悉數(shù)買盡，網(wǎng)紅盤的“日光”印證著深圳樓市依舊存在的超強(qiáng)購買力，但“日光”背后認(rèn)籌人數(shù)過少，入圍積分大降則揭露著有限的市場(chǎng)熱度。

近期幾個(gè)告罄的熱門新盤，坂田華僑城荷棠里最低入圍積分48.9分;光明星河天地最低入圍積分僅48.8分，項(xiàng)目上一次開盤最低積分為64.1分;龍崗大運(yùn)網(wǎng)紅盤頤安都會(huì)中央四期，最低入圍積分僅39.2分。

另外寶安兩大日光盤璽玥華府、前城濱?；▓@甚至都不用積分。

“多盤日光只能說明深圳購買力還在，但并不能改變深圳樓市已是冬天的事實(shí)，也并非深圳樓市轉(zhuǎn)暖的信號(hào)。”地產(chǎn)從業(yè)人士表示。

其他去化優(yōu)秀的項(xiàng)目，除了樓盤本身為片區(qū)網(wǎng)紅盤外，嚴(yán)格限價(jià)下，各項(xiàng)目性價(jià)比也都十分突出，一二手房?jī)r(jià)倒掛明顯。

如璽玥華府毛坯備案均價(jià)僅約8.8萬元/平方米，彼時(shí)旁邊的中洲華府、華聯(lián)城市全景、勤城達(dá)22世紀(jì)等指導(dǎo)價(jià)已去到8.7萬-10.1萬元/平方米，實(shí)際成交均價(jià)更是在13萬-15萬元/平方米，倒掛空間較大。

再以位于坂田的華僑城荷棠里為例，項(xiàng)目毛坯備案均價(jià)僅5.9萬元/平方米，旁邊十二橡樹莊園一期二手房掛牌均價(jià)約7.5萬-8萬元/平方米;另外，同為高層住宅的德潤(rùn)榮君府掛牌均價(jià)則為8萬元/平方米左右。目前，十二橡樹莊園一期指導(dǎo)價(jià)為5.31萬元/平方米，德潤(rùn)榮君府指導(dǎo)價(jià)6.13萬元/平方米。

“本身捂盤就捂了挺久，之前吹風(fēng)價(jià)都到7萬元/平方米了。”荷棠里項(xiàng)目附近一中介人員對(duì)記者表示，“去年12月，旁邊的信義嘉御山7期入市，均價(jià)7.7萬元/平方米，兩盤距離大概就1.2公里。”

早于今年5月，在《關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范新建商品住房和商務(wù)公寓銷售價(jià)格指導(dǎo)工作的通知》中，官方對(duì)新房?jī)r(jià)格進(jìn)行管控，明確“深圳市預(yù)、現(xiàn)售商品住房批準(zhǔn)銷售價(jià)格原則上不得超過上一年度至今同地段、同類型新房的網(wǎng)簽價(jià)格，分批推售不能漲價(jià)，不得借裝修變相抬價(jià)”。

除了價(jià)格優(yōu)勢(shì)外，是更低的入圍門檻。

當(dāng)網(wǎng)紅盤都在悄然退燒時(shí)，深圳新房市場(chǎng)更是退熱明顯，多項(xiàng)目認(rèn)籌人數(shù)慘淡，遠(yuǎn)不及供應(yīng)套數(shù)。

如僅推出81套房源的前城濱?；▓@，由于套數(shù)少，加上已為現(xiàn)樓，即買即可收樓，驚喜拿證也成了業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為積分會(huì)很高的項(xiàng)目，但最終實(shí)際認(rèn)籌不過146批，尚未能達(dá)到認(rèn)籌人數(shù)超房源套數(shù)3倍的積分入圍標(biāo)準(zhǔn)。

外界關(guān)注度較高的光明云科府開盤去化僅6成;寶安聯(lián)投東方世家花園也未能如愿“日光”;與之相距不遠(yuǎn)的滿京華云著華庭9月18日正式選房，416套房源去化不足4成，該項(xiàng)目去年12月入市時(shí)，1129套房源順利“日光”。本就相對(duì)冷門區(qū)域如坪山，有新房開盤去化甚至不足10%。

“這種情況在去年樓市火熱時(shí)是無法想象的，深圳新房市場(chǎng)正迎來低積分時(shí)代。”前述地產(chǎn)從業(yè)人士表示。

“金九銀十”新房供應(yīng)加大

“金九銀十”下，房企加大了供貨力度。

截至9月28日，深圳已有超20個(gè)新盤獲批預(yù)售，包括15個(gè)住宅，超7000套房源供應(yīng)。另據(jù)統(tǒng)計(jì)，接下來的“銀十”，深圳計(jì)劃入市住宅還將達(dá)30個(gè)，涵蓋深圳本市9個(gè)區(qū)，涵蓋包括久違的福田和南山。

供應(yīng)加大的同時(shí)，是購房者心態(tài)的劇烈變化。一購房者對(duì)記者表示，看著這么多新盤入市，價(jià)格都低于預(yù)期，心里熱度反而降低了。

“現(xiàn)在主要是剛需進(jìn)場(chǎng)，從目前一些新盤認(rèn)購情況來看，房子正不斷靠近居住屬性，投資屬性正在減弱。”業(yè)內(nèi)某人士對(duì)記者表示。

數(shù)據(jù)來源：深圳中原研究中心

值得注意的是，之后的第四季度還有深業(yè)中城、潤(rùn)璽二期、前海潤(rùn)峯府、深鐵懿府二期、海德園等一批重量級(jí)豪宅網(wǎng)紅盤或預(yù)備入市，套均總價(jià)千萬元起。

以深業(yè)中城為例，2019年首期推售時(shí)，均價(jià)便達(dá)13.1萬元/平方米，總價(jià)區(qū)間1508萬-7788萬元/套，高價(jià)的同時(shí)是高熱度，項(xiàng)目192套房源吸引約2800個(gè)認(rèn)籌量，中簽率低至6.8%。

在嚴(yán)格銷售價(jià)格指導(dǎo)下，不排除部分豪宅網(wǎng)紅盤將以更加親民價(jià)格入市，屆時(shí)或?qū)⒂窒破?ldquo;打新”熱，刺激相對(duì)低迷的市場(chǎng)。

對(duì)于購房者而言，接下來是更多的選擇;對(duì)于開發(fā)商來說，隨著更多項(xiàng)目入市，競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)還將更激烈，網(wǎng)紅盤的熱度能持續(xù)多久，對(duì)于整體市場(chǎng)帶動(dòng)又有何促進(jìn)效果還需觀望。

不過，就深圳各機(jī)構(gòu)反映稱，目前開發(fā)商仍然看好深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)。

零開單，租賃生意支撐發(fā)展

新房市場(chǎng)不溫不火，二手房交易則在指導(dǎo)價(jià)下一片慘淡。

“好久沒開單了，現(xiàn)在主要靠租金支撐生意。”深圳龍崗一位于地鐵口旁的中介門店工作人員楊亮無奈的表示，在記者與其交談?dòng)庖粋€(gè)小時(shí)內(nèi)，店內(nèi)未有任何一位上門客戶咨詢，也未有話打進(jìn)。

當(dāng)談及深圳強(qiáng)購買力時(shí)，楊亮表示，二手房指導(dǎo)價(jià)增加了首付成本與觀望情緒，雖然深圳不缺乏購買力，但對(duì)于原先能拿出200萬元首付，總價(jià)在600萬元房子的客戶，他們是不愿意妥協(xié)以同樣200萬元去買總價(jià)更低的小區(qū)或更偏板塊。

“很多不著急的買家都在等業(yè)主降價(jià)，或者去‘打新’，但目前深圳二手房整體價(jià)格仍比較堅(jiān)挺，尤其熱門板塊抗跌性較強(qiáng)?，F(xiàn)在主要是一些泡沫較大區(qū)域可能會(huì)率先調(diào)價(jià)，但暫時(shí)沒有大范圍掛牌價(jià)跳水情況出現(xiàn)，所以買家不斷觀望，成交量一跌再跌。”楊亮繼續(xù)說道。

繼7月二手房過戶量同比跌幅超8成后，過去的8月深圳二手住宅成交量?jī)H為2043套，繼續(xù)暴跌79.96%%。據(jù)深圳市住建局公布數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，截至9月28日，即將結(jié)束的“金九”，深圳市二手房成交套數(shù)仍保持下跌趨勢(shì)，僅成交1933套(此處數(shù)據(jù)包含商辦物業(yè)，本月僅住宅成交或不超2000套)。

“正常情況下，下半年二手房成交周期都會(huì)比上半年拉長(zhǎng)，今年因?yàn)橘J款利率上漲和放貸緩慢等現(xiàn)實(shí)性問題，時(shí)間線被拉長(zhǎng)尤為明顯。”寶安一位近期“有幸”開單的中介小劉吐槽著周期長(zhǎng)、變數(shù)多，成交不易。

成交量上不去的另一面，是掛牌房源的越壓越多，截至9月28日，深圳市房地產(chǎn)信息平臺(tái)公布的全市二手房房源已達(dá)6.49萬套，去年同期數(shù)據(jù)僅在4萬套上下。

政府?dāng)D泡沫決心明顯

新房市場(chǎng)不溫不火，二手房交易一片慘淡，但深圳官方的穩(wěn)預(yù)期手段沒有放松。這從強(qiáng)化“房地聯(lián)動(dòng)”，通過價(jià)格引導(dǎo)進(jìn)一步穩(wěn)定市場(chǎng)購房預(yù)期的土地市場(chǎng)可見端倪。

原定于8月出讓的22宗宅地，在經(jīng)歷了終止、調(diào)整規(guī)則后于9月28日正式出讓，不過伴隨著嚴(yán)查購地資金來源、限制準(zhǔn)入資質(zhì)、杜絕“馬甲”、下調(diào)住房銷售限價(jià)等規(guī)則調(diào)整，據(jù)知情人士表示，參拍房企大幅減少，尤其民企棄拍普遍。

正式出讓當(dāng)天，22宗宅地僅有15家房企參與，其中超7成為央企、國(guó)企，就連過往土拍戰(zhàn)績(jī)輝煌的龍光、佳兆業(yè)等均未現(xiàn)身。

“樓市預(yù)期被掐得死死的，未來幾年市場(chǎng)都將以居住和改善需求為主，行情不穩(wěn)定，不敢亂花錢，我們也需要觀望觀望。”一家未參與拿地的房企投拓人士表示。

值得注意的是，在本次集中供地中，政府同樣加大了租賃住房供給，包括有2宗為全年期自持租賃住房用地，6宗地塊在達(dá)到最高限制地價(jià)時(shí)，開啟競(jìng)配70年自持市場(chǎng)性租賃住房，政府將同步控制租金水平與漲幅。

樓市調(diào)控從來都是多維度，多管齊下，通過加大住宅供應(yīng)、租賃住房供應(yīng)，推動(dòng)市場(chǎng)平穩(wěn)行進(jìn)。

“金九”即將落幕，短期來看，在無進(jìn)一步利好刺激下，深圳樓市或?qū)⒊掷m(xù)保持低位運(yùn)行，但長(zhǎng)期仍被看好。

正如財(cái)經(jīng)專家劉曉博所認(rèn)為，“由于深圳商品房總量偏少，常住人口‘自有住房率’嚴(yán)重偏低，再加上深圳經(jīng)濟(jì)有活力、人口增長(zhǎng)快，所以圳樓市值得長(zhǎng)期看好。但短期看，尤其是2年內(nèi)樓市僵持、橫盤是好事，這有利于提升城市競(jìng)爭(zhēng)力，有利于讓更多的人‘進(jìn)入深圳’。”

標(biāo)簽： 深圳 樓市調(diào)控 多管齊下 房地產(chǎn)市場(chǎng)