深圳大學區制度對義務教育學區房炒作之風形成巨大沖擊

學區房退燒已成定局。在北京西城區全面實施多校劃片破除了學區房信仰之后，深圳也將迎來大動作，擬立法推行大學區招生。

消息一出，市場迅速反應，48小時內，深圳學區房劇震。

8月1日，深圳市官方權威平臺深圳發文表示《深圳經濟特區社會建設條例(草案征求意見稿)》(下稱《草案》)在深圳市人大常委會網站公開征求意見。針對各界關注的教育公平問題，《草案》明確提出推行大學區招生和辦學管理模式，建立義務教育學校教師交流制度，以合理均衡配置教育資源，優化教育結構。

“我7月底看中香蜜湖的學位房并下了200萬元定金，加上稅費、中介費等各方面費用總購房成本超過2000萬元。”8月1日晚，深圳換房客張小玲(化名)對時代周報記者表示，深圳擬立法推行大學區后，她的第一反應就是應該放棄200萬元定金退房。

在張小玲看來，如果深圳推行大學區，原先定下的房源價值將大打折扣。相較于承受房屋跌價的損失，及時止損更理智。目前細則未明，張小玲仍在觀望，但天秤已有所傾斜。

買家仍在觀望時，已有賣家果斷割肉，搶先降價。其中，深圳學區房“頂配”百花片區反應最為熱烈。

8月3日，百花片區房產經紀人黃思燕(化名)告訴時代周報記者，學區房新政消息出來后，已有多名學區房業主調價，幅度均以百萬元起步。多名業主對該中介表示，只要買家誠心想買，價格可談。

“長安花園去年成交在1400多萬元，現在1300多萬元就可以買到。”黃思燕表示，目前百花片區業主心態分化，在高位買進學區房的業主最焦慮，但因成本高，降價幅度小。早期買入房產且學位已用過的業主降價幅度大，只要買家決策時間短，談價空間頗大。

8月3日，中國城市經濟專家委員會副主任宋丁在接受時代周報記者采訪時表示，《草案》將對義務教育中長期存在的不合理現象和學區房炒作之風形成巨大沖擊，廣大市民在義務教育和住房上的壓力會得到非常大的緩解。原來買學區房后百分之百可以上名校，現在大學區制度下只有上名校的概率，而不能確保上學。因此，原有的學區房價值必將大打折扣，房價出現顯著下跌將是大概率事件。

買賣雙方深度博弈

作為深圳學區房的天花板，百花片區以教育資源集中著稱。以帶有雙實驗學位(深圳實驗小學和實驗中學)的國城花園為例，該小區已有超30年房齡，但由于名校學位加持，國城花園成交單價曾超過30萬元/平方米。

當政策轉向時，深圳頂級學區房片區最為敏感，價格變動也最明顯。

8月3日上午，百花片區的長城大廈法拍房因無人報價流拍。該房源建筑面積為104.7平方米，起拍價為1084萬元，單價約10.4萬元/平方米。在阿里拍賣網上，該房源共有181人設置了拍賣提醒，引起近5000人圍觀。

同日，一名深圳房產從業人士告訴時代周報記者，今年受二手房指導價影響，百花片區成交量低迷，成交的房源主要通過法拍途徑。由于法拍房價格更低，買家購買后空間較大，因此投資熱度相較于普通住宅更高。但此次長城大廈的拍賣時間在《草案》發布之后，買家都在觀望政策走勢，不敢貿然買進。

盡管《草案》仍在征集意見階段，具體細則尚未出臺，但持有學區房的業主或有意入手學區房的購房者已開始觀望。他們一面擔心學區房的價值一夜歸零，另一面又憂慮政策未來是否還會調整，市場買賣雙方進入深度博弈期。

林妍(化名)曾一度視為珍寶的羅湖學位房，如今變成了燙手山芋。2018年8月，林妍以總價160萬元買入羅湖學區房，單價為7.27萬元/平方米。2020年深圳樓市最火的時候，該小區同戶型的房源報價一度高達400萬元，漲幅高達150%。

8月2日，林妍從羅湖房產經紀人處獲悉，她所在的小區已有業主先行降價，同小區同戶型的房源掛牌價僅為270萬元，較最高點下跌超百萬元。

學區房仍將存在

如何破解當前的“擇校熱”，給學位房降溫，是義務教育階段社會最關注的問題之一。《草案》提出，深圳將推行大學區招生和辦學管理模式，建立義務教育學校教師交流制度，健全優質教育資源共建共享機制。

事實上，早在2015年，深圳市教育局便提出各區要積極探索學區制招生。至今，羅湖、福田、龍華、寶安、坪山、龍華等6區均試行大學區。

大學區意味著家長可以不受地段限制，申請大學區內的任意一所或多所學校。一個小區對應多所學校，房產不再直接掛鉤某所學校。同一套學區房，可能分到名校，也可能分到普通學校。

多名業內人士認為，深圳推行大學區或改變市場格局，減少不同產品之間的價格差距。

8月3日，Q房網羅湖東區片區董事孟中振告訴時代周報記者，以前買家熱衷于購買學區房，導致普通住宅價值被低估。過去買家在購買學區房時都是為買學位，忽視居住價值。未來學區房降溫，買家可以有更多選擇，購買相對宜居的資產。

孟中振表示，此前深圳部分區域已推行大學區制，主要針對新建學校試點，但各區政策和解釋不一，沒有統一標準。未來深圳全域推行大學區制，短期內將沖擊學區房價格。但大學區制仍會以就近入學為原則，長期影響仍需待細則落地后再評判。

《草案》發布后，不少網友認為未來深圳將沒有名校概念，學區房將從此消失。

對此，宋丁持不同觀點。宋丁認為，大學區下教育資源的差別仍存在，有名校的大學區仍然會受到更多關注，為爭取進入名校的機率，家長仍然要在大學區里面購買房子。在這個意義上說，有名校的大學區里的房子仍然有學區房的血統，仍會受到更多人的關注，因此，名校大學區的房價仍然可能高于普通大學區。但是，未來不會出現過去的學區房炒作現象，房價變化會趨向合理，學區房價格將和市場上其它房源更接近。

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