深圳市從深入解決居住問題出發釋放土地

4月25日，深圳市規劃和自然資源局發布《深圳市2021年度建設用地供應計劃》(下稱《供地計劃》)，2021年全市計劃供應建設用地總量1130公頃，其中居住用地363.3公頃，占比32.1%。

對此，中國城市經濟專家委員會副主任宋丁在接受《證券日報》記者采訪時表示：“深圳地域面積較小，經濟任務壓力比較大，過往每年的供地計劃中包括了大量的工商物業，而住宅尤其是保障性住房始終較為短缺，形成土地資源錯配的格局。今年加大宅地供應說明深圳市決心扭轉這一局面，從深入解決居住問題出發釋放土地。”

居住用地計劃供應量同比增長24%

占比超過三成

具體來看，深圳今年規劃的1130公頃建設用地供應中，居住用地、產業用地、民生設施用地和商服用地面積分別為363.3公頃、171.4公頃、543公頃和52.3公頃，占比分別為32.1%、15.2%、48.1%和4.6%。

《證券日報》記者梳理深圳過去四年建設用地供應計劃發現，2018年-2021年深圳規劃的居住用地供應量分別為109公頃、150公頃、293.2公頃和363.3公頃，2019年-2021年同比增長37.61%、95.47%、23.91%，年均復合增速達到49.38%，在全市供地總量基本保持穩定的情況下實現了較為快速的增長。

從占比來看，2018年-2021年深圳居住用地計劃供應量占供地總量的比例一路從9%、14%上升至24.43%、32.1%，目前位居第二大板塊，僅次于民生設施用地。

在2020年，深圳市規劃和自然資源局局長王幼鵬曾在接受媒體采訪時表示，深圳將加大居住用地供應比例，至2035年居住用地比例將提高至25%。從今年的比例來看，深圳居住用地的供地力度超乎預期。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進在接受《證券日報》記者采訪時表示：“深圳居住用地的供應將呈現‘持續加大’的導向，通過此類土地供應，將較好地緩和土地方面不足的問題，對于房源供給增加等都有積極的作用。”

在深圳增加居住用地供應背后，房價的上漲壓力是不容忽視的因素之一。國家統計局數據顯示，2020年深圳二手房價格同比增長14.1%，在全國70個大中城市中排名第一，并且為70城中唯一一個二手房價格同比漲幅達到兩位數的城市。進入2021年，深圳二手房房價在1月-3月分別環比上漲1.7%、0.9%、0.4%。

值得注意的是，在2021年規劃的363.3公頃居住用地中，商品住房和公共住房的供應量分別達到149.3公頃和214公頃，對應占比41.10%和58.90%，大致呈現“四六開”的比例。這也與深圳近年來一貫的供地思路相符。

早在2018年，深圳市人民政府辦公廳發布《關于深化住房制度改革加快建立多主體供給多渠道保障租購并舉的住房供應與保障體系的意見(征求意見稿)》，提出2018年至2035年深圳市將新增建設籌集各類住房共170萬套，其中市場商品住房占住房供應總量的40%左右，人才住房、安居型商品房和公共租賃住房分別占住房供應總量的20%左右，合計60%。

逾六成居住用地供應來自存量建設用地

具體到區域來看，除了深汕合作區以外，寶安區、龍崗區、光明區是今年深圳市居住用地供應的“主力軍”，供應量分別達到50公頃、35.5公頃、35公頃，占比分別達到13.76%、9.77%、9.63%，位居前三。

從來源上看，包含更新整備、舊住宅區改造和其他(含工改保)在內的存量建設用地依舊是深圳居住用地供應的主要來源。《供地計劃》顯示，2021年深圳規劃的363.3公頃居住用地供應中，新供應的土地和存量建設用地分別為132.3公頃和231公頃，占比分別為36.42%和63.58%，存量建設用地占比較2020年的55.93%上升了7.65個百分點。

相比于商品住房，公共住房更加依賴于存量建設用地。根據《供地計劃》，公共住房供地量中分別有81公頃和40公頃來自于舊住宅區改造和其他(含工改保)，19公頃來自于更新整備，合計140公頃，占公共住房供應量的65.42%。而商品住房供地量中，91公頃來自更新整備，不含舊住宅區改造和其他(含工改保)，占比為60.95%。

“去年年底深圳城市更新的政策從‘雙百’轉型為‘雙九五’，釋放了一大批過往推不進的城市更新項目，這些項目必然更多地調整為住宅用地尤其是保障性住房，我認為這個大的方針是很正確的。”宋丁表示。

事實上，以2012年為拐點，深圳實際供應的存量建設用地首次超過新增建設用地，逐步引導城市發展從以城市空間快速擴張為主轉變為存量空間利用為主。近幾年，深圳市存量建設用地占土地供應總量的比重呈逐年增加的趨勢。

“解決特大型城市居住問題的核心還是要增加土地的供給，特別是住宅土地的供給，這是必然的一種選擇。”中國房地產數據研究院院長陳晟在接受《證券日報》記者采訪時表示，“在整個城市邊界限定的情況下，就要通過增加城市更新土地的占比，從舊廠房、舊商業、舊社區、舊街道中挖掘相應的土地空間來保障新居民的居住需求。深圳在城市更新規則和立法方面的工作是比較有成效的。”

諸葛找房數據研究中心分析師陳霄告訴《證券日報》記者：“深圳堅持多種主體供應、多渠道保障的住房用地供應制度，加大城市更新土地的比例，一方面有利于優化調整供地結構，有效地實現盤活存量土地，另一方面有利于進一步推動城市更新的步伐。”

在此背景下，不少深耕深圳的房企愈加重視通過城市更新獲取土地和項目。合一城市更新數據顯示，截至2020年末，有17家房企在深圳市的城市更新計劃立項土儲規模超過100公頃，其中華潤置地以352.81公頃居首，佳兆業集團和卓越集團分別以276.59公頃和254.10公頃位居第二、第三，中國恒大、萬科和碧桂園三大頭部房企則分列第4-6位。記者 李春蓮

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